BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159639

concluye así que “no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a
tercero que inscribe y que adquiere confiando en el contenido del Registro y en la
manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de
arrendamientos o de haberse renunciado por el adquirente a los derechos de adquisición
preferente”.
Igualmente incorrecta consideramos la invocación por parte del funcionario
calificador en defensa de su tesis del art. 51.6 del Reglamento Hipotecario, toda vez que
dicho precepto no se refiere a las causas impeditivas de la inscripción, sino a la
extensión del derecho inscrito. En el caso que nos ocupa la única circunstancia que
afecta al derecho del adquirente es el hecho de que la finca se halle arrendada, pero la
constancia tabular del arrendamiento exige, habida cuenta del principio de rogación
registral, que la misma sea expresamente solicitada por las partes –lo cual no se da en
este supuesto– sin que el art 51.6 habilite al registrador para ello.
El registrador aventura en su nota que cabría argumentar –equivocadamente– en
defensa de la inscribibilidad de la compraventa que “si la escritura de renuncia no fuese
suficiente para la misma no se podría haber autorizado la escritura por cuanto… en
modo alguno vicia la compraventa la existencia o no de la renuncia”. No podemos estar
más de acuerdo en este punto con el funcionario calificador.
El señor registrador concluye su nota con el siguiente párrafo: “El no incorporarse o
acompañarse copia auténtica de la escritura de renuncia o testimoniarse total o
parcialmente por el señor notario autorizante las circunstancias de la misma que
permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba
ser notificado el arrendatario, impiden la inscripción de la compraventa”. No se entiende
por qué el registrador limita la exigencia de la escritura de renuncia para acreditar que no
hay derecho de retracto, obviando su necesidad para el de tanteo. Nótese que el notario
da fe de que el arrendatario ha renunciado “a los derechos de adquisición preferente que
le corresponden”, por lo que la renuncia se extiende a todos ellos, esto es, tanto al de
tanteo como al de retracto. Téngase presente que el artículo 25 de la LAU lleva por título
“Derecho de adquisición preferente”, y comprende en su apartado 2 el tanteo y en su
apartado 3 el retracto. Como bien dice la Dirección General –Res. de 4 de julio de 2018–
“si el derecho de adquisición preferente no existe, porque se ha renunciado al mismo (…)
no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca
arrendada”.»
V
El día 21 de agosto de 2023, el registrador de la Propiedad elevó el expediente, con
su informe, a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 25 y 31 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 11 de enero y 11 de julio de 2016 y 4 de julio de 2018, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de
noviembre de 2020 y 30 de octubre de 2023.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada el
día 19 de mayo de 2023, se vende un local comercial arrendado a una sociedad. En
dicha escritura se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario autorizante
de aquélla hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura
que se reseña, otorgada el día 17 de mayo de 2023, por la que la sociedad arrendataria
ha renunciado a los derechos de adquisición preferente que le corresponden.
El registrador suspende la inscripción porque –al margen de otro defecto que no ha
sido impugnado– entiende que es necesario que el notario autorizante de la escritura de
compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o

cve: BOE-A-2023-24452
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Núm. 286