BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159636

El no incorporarse o acompañarse copia auténtica de la escritura de renuncia o
testimoniarse total o parcialmente por el señor notario autorizante las circunstancias de
la misma que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos
efectos deba ser notificado el arrendatario, impiden la inscripción de la compraventa.
El defecto se considera subsanable.
Frente a la presente calificación caben las siguientes actuaciones, por su parte: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Pablo de
la Cruz Martín registrador/a de Registro Propiedad de Salou a día seis de julio del dos
mil veintitrés.»
III
Solicitada por el notario autorizante de la escritura, don Manuel Pablo Sarobe
Oyarzun, calificación conforme al cuadro de sustituciones, le correspondió al registrador
de la Propiedad de Cambrils-Mont-Roig del Camp, don Ángel Luis Cervantes Jiménez,
quien, el día 11 de agosto de 2023, emitió calificación confirmando la calificación del
registrador sustituido, en los siguientes términos:
«(…) En cuanto a la compraventa contenida en dicho documento se observa el
siguiente defecto:
La ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable en este caso, establece que en caso de
Venta de inmueble arrendado tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente
sobre el mismo, en las condiciones previstas en dicha ley, que se traduce en un inicial
derecho de tanteo, y en un posterior derecho de retracto.
Pues bien, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de compraventa de
inmuebles que constan y se manifiesta que están arrendados, es necesario justificar ante
el Registrador, que ha tenido lugar, en sus respectivos casos, la notificación prevista en
la ley, con los requisitos en ella exigidos.
No obstante, resulta evidente que no se exigirá acreditar dicha notificación en el caso
de que el arrendatario haya renunciado a dichos derechos, bien en el contrato de
arrendamiento, bien en la propia escritura de compraventa, bien en otro documento
público, elaborado al efecto.
En nuestro caso, se hace constar que existe una escritura de renuncia a dichos
derechos por parte del arrendatario, según manifiesta el Sr Notario, en la escritura que
se presenta a inscripción, pero no se acredita suficientemente la identidad de la persona
que ha realizado la renuncia en dicha escritura, si es apoderado o representante
orgánico de la Sociedad Arrendataria, el título del que deriva su representación, y el
alcance y contenido de dicha renuncia.
Solamente presentando dicha escritura de renuncia en el Registro de la Propiedad,
como documento complementario, en unión de la escritura de compraventa, el
Registrador puede calificar adecuadamente todas esas circunstancias, y considerar
inscribible la compraventa del local arrendado. No olvidemos que la calificación de un
documento comprende también la de los documentos complementarios al mismo, y que
determinados extremos del documento complementario, han de hacerse constar en el
asiento de inscripción.
No nos encontramos ante un caso de representación, que el Sr Notario puede
calificar y considerar suficiente para el otorgamiento de la escritura, con los requisitos
exigidos por la legislación, sino que estamos ante un supuesto de un documento público
de renuncia a un derecho que nace de la ley, que el Sr Notario no puede calificar, y
considerar que no existe dicho derecho, y que por lo tanto la escritura de compraventa
es inscribible, por habérsele exhibido copia autentica de la escritura de renuncia, pues
esa función calificadora corresponde al Registrador.
Tampoco puede entenderse que el vendedor ha hecho manifestación de que no
existe dicho derecho de adquisición preferente, pues no lo expresa así en la escritura

cve: BOE-A-2023-24452
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Núm. 286