BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159634

supuesto en el que cabría plantearse si esa designación requiere la unanimidad de los
socios o cabe que en virtud del mismo contrato se haya atribuido a la mayoría, resulta
que en todo caso será el contrato social el elemento clave para determinar a quien
corresponde la representación de una sociedad civil y el alcance de sus facultades”.
Lo anterior plantea la cuestión de determinar la competencia para acreditar que las
personas que intervienen en nombre de una sociedad, sea mercantil sea civil, y en este
caso no cabe ninguna duda que se trata de una competencia exclusivamente notarial por
mor de lo dispuesto en el art. 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de manera que si
el señor notario reseña debidamente el título del que nacen las facultades
representativas de los intervinientes, juzga suficientes dichas facultades para el acto o
contrato que se formaliza y existe congruencia entre el juicio de suficiencia y el contenido
del título nada más hay que exigir.
Lo que sucede en el presente caso es que no se contiene en el título referencia
alguna a las facultades de los comparecientes. Se limitan a afirmar que son los únicos
socios. Por tal razón no pueden considerarse acreditadas sus facultades, ya provengan
de su condición de únicos socios ya de un especial nombramiento en el contrato social,
en los términos que exige el art. 98 de la Ley 24/2001 lo que obliga a suspender por tal
causa la inscripción solicitada.
Tercera. La otra cuestión a tratar es la relativa al contrato de arrendamiento y a los
derechos de adquisición preferente que resultan de la Ley de Arrendamientos Urbanos
que existen en este caso.
Dispone el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre
de 1994, aplicable también a los contratos de arrendamiento para usos distintos del de
vivienda, que “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario
derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella
cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de
la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre
cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda
o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad
en documento público”.
El precepto impone una obligación al registrador de la propiedad para que, antes de
practicar la inscripción, se le acrediten que han tenido lugar las notificaciones
imperativamente dispuestas por la ley.

cve: BOE-A-2023-24452
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Núm. 286