BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159561

categoría de dato registral, mientras no exista el título que sirva de causa a esa
transformación.
6. Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no
ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la
georreferenciación de las fincas registrales.
Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las
coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino
un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites,
garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y
define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la
delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada
supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria
claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación
determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y
superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos
registrales existentes cuando se inscribió el derecho, introduciendo en el contenido del
Registro la inexactitud de la cartografía catastral.
Por lo tanto, no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas
circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del
Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría
rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del
consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo
la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria.
En el presente caso, es claro que la finca registral de quien formula oposición no
tiene previamente inscrita su georreferenciación y, por tanto, no cabe aplicar aquí el
primer inciso relativo a que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
Pero, sí le impediría inscribir, en su día y por la vía del expediente del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria, su propia georreferenciación de origen catastral, porque solaparía con
la georreferenciación de la finca objeto del presente expediente, si se permitiera su
inscripción.
En consecuencia, constatado que existe una controversia entre un titulares
registrales de sendas fincas colindantes acerca de su respectiva georreferenciación,
procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la
de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador
sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199, dada la oposición de un
colindante que resulta ser titular registral de la finca colindante, si bien no tienen tampoco
inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación, alegando
entrar en colisión con la pretendida por el promotor. Con ello «queda patente que existe
controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva
georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como
objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y sin
perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia,
conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen
a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley
Hipotecaria.
Ello determina como consecuencia necesaria en el presente expediente la
confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas
fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que
competa a este Centro Directivo, en vía de recurso –como ya dijo en la Resolución de 21
de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada
finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre
colindantes», debiendo acudirse al acuerdo entre colindantes en un expediente de

cve: BOE-A-2023-24443
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