BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154842

que no se acompaña ni se incorpora el contrato de arrendamiento para comprobar si
contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al
derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente en favor
del mismo. Como ha quedado expuesto, la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige
este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el Registro de la
Propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito, siendo suficiente la manifestación
del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia del derecho de
adquisición preferente”. Es palmario que dicha doctrina es aplicable tanto a aquellos
casos en los que la renuncia resulta del clausulado del contrato de arrendamiento, como
en aquellos otros en los que la renuncia se produce con posterioridad a la formalización
del mismo, con ocasión de una compraventa prevista, pues ambas producen idénticos
efectos, de suerte que cabe colegir que si no hay que incorporar o acompañar el contrato
en el primero de los casos, tampoco habrá que hacerlo con la escritura de renuncia.
Entendemos que el señor registrador se extralimita al exigir que se le acrediten
circunstancias tales como los datos relativos a la entidad renunciante, la identidad del
representante de la misma, su carácter de apoderado o representante orgánico, el título
del que derivan las facultades, si es un apoderamiento especial o general, si, en este
último caso, está inscrito o no en el Registro Mercantil, si las facultades acreditadas son
suficientes… Ello resulta improcedente pues la escritura de renuncia no es un título cuya
inscripción se interese y, no estando inscrito el arrendamiento, tampoco obran en los
asientos del Registro datos con los que pueda confrontar aquellos.
Conviene delimitar el ámbito de actuación de cada uno de los operadores jurídicos.
Solo al notario autorizante de la escritura de renuncia compete exigir la prueba de las
anteriores circunstancias, pues ello –por mor, esta vez sí, del artículo 98 de la
Ley 24/2001– es un requisito ineludible para su autorización. Al fedatario ante quien se
otorga la compraventa corresponde, a su vez, la toma de razón de dicha escritura de
renuncia, por su relevancia para las partes contratantes, y su reseña, que comprende,
además de la mención de sus datos identificativos más significativos –lugar y fecha de
otorgamiento, notario autorizante y número de protocolo–, la indicación de que le ha sido
exhibida la copia autorizada de la misma y, finalmente, la referencia, tocante a su
contenido, de que tal renuncia es suficiente a los efectos del otorgamiento de la
compraventa, exigencia sobradamente cumplimentada en nuestro caso con la
manifestación, amparada por la fe pública notarial, de que la tantas veces mencionada
renuncia comprende los derechos de adquisición preferente que corresponden a la
sociedad arrendataria, de ahí que no se entiendan las dudas que el registrador alberga
sobre su alcance. Al registrador, por último, corresponde extender el pertinente asiento
de inscripción de la compraventa, único documento cuyo reflejo tabular se pretende, en
el que se deje constancia de la renuncia.
Sorprende que el funcionario calificador deniegue la inscripción de la compraventa
instada por la sociedad adquirente, privando así a esta de la protección registral,
priorizando los inexistentes –por renunciados– derechos de la sociedad arrendataria,
cuando esta no ha tenido el más mínimo interés por gozar de los beneficios de dicha
inscripción, al no haber solicitado la constancia en los libros registrales del contrato de
arrendamiento. Y es que, tal y como nos recuerda la Dirección General, “la protección de
los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la
inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible
su contrato frente a tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”. El Centro Directivo
concluye así que “no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a
tercero que inscribe y que adquiere confiando en el contenido del Registro y en la
manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de
arrendamientos o de haberse renunciado por el adquirente a los derechos de adquisición
preferente”.
Igualmente incorrecta consideramos la invocación por parte del funcionario
calificador en defensa de su tesis del art. 51.6 del Reglamento Hipotecario, toda vez que
dicho precepto no se refiere a las causas impeditivas de la inscripción, sino a la

cve: BOE-A-2023-23600
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