BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 146529

IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación
el día 22 de agosto de 2023 y elevó el expediente a Este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 11, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; 609, 1124, 1156, 1450, 1462
y 1504 del Código Civil; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 14 de octubre de 2014, y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe pública 31 de enero de 2023.
1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de inmatricular, por la vía del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una finca no inmatriculada, en virtud de dos títulos: el
primero, una escritura de compraventa con precio aplazado, sin que se pacte garantía
alguna por razón del aplazamiento, y el segundo título, la carta de pago de dicho precio
aplazado.
2. En el presente expediente, resulta evidente que no hay doble título traslativo, ya
que aunque la primera escritura recoge una compraventa, que en unión del modo –al
existir tradición instrumental–, implica la traslación del dominio (artículos 609 y 1462 del
Código Civil), el segundo título, no implica traslación del dominio, ni refrenda a los
compradores como dueños, pues ya lo eran con anterioridad. Simplemente constata el
pago del precio aplazado, con la consecuente extinción de la obligación de pago
(artículo 1156 del Código civil).
Manifiesta el recurrente que en la estipulación segunda de la escritura de compraventa,
se pacta condición resolutoria, pero no es así. Se acuerda un aplazamiento de pago del
precio, pero no se acuerda garantía explicita alguna para el caso de impago (artículo 11 de la
Ley Hipotecaria); mucho menos se condiciona el perfeccionamiento de la compra, al pago del
precio aplazado (artículo 1450 del Código civil).
Pero es más, como mera hipótesis, si realmente se hubiese pactado una condición
resolutoria en garantía del precio aplazado, el contrato de compraventa, en unión del
correspondiente modo o traspaso posesorio del inmueble –constituido en este caso por
la escritura–, implica la adquisición del dominio por los compradores, y la posterior
extinción de la condición resolutoria por pago, no implica un segundo título traslativo,
sino la desaparición de la garantía del precio aplazado, es decir, los mismos titulares que
han adquirido por compraventa, lo siguen siendo tras la extinción de la condición
resolutoria, por pago del precio aplazado, por lo que no hay doble título traslativo
(artículo 205 de la Ley Hipotecaria).
Es más, aunque hubiese habido una efectiva condición resolutoria, cosa que no
concurre en este caso, y su incumplimiento originase la resolución de la transmisión
(circunstancia que tampoco concurre en este caso), no se entendería que hay doble
título, como indica la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado
de 17 de octubre de 2014.
3. Aporta el recurrente certificado de defunción, que no fue tenido a la vista por la
registradora en el momento de la calificación. Es reiterada la doctrina de este Centro
Directivo, en el sentido de que el recurso no es medio adecuado para subsanar los defectos
apreciados en la nota de calificación, y que no puede basarse en documentos que no ha
tenido a la vista el registrador a la hora de realizar su calificación, como resulta del
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, de la Resolución de esta Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe pública de 31 de enero de 2023 y de otras muchas anteriores.
Sostiene el recurrente, en su escrito de recurso, que ha transcurrido más de un año,
desde el fallecimiento del propietario de la finca y de su cónyuge, que son los causantes
de los vendedores.
Pero no se aportan, como títulos previos para la inmatriculación, los documentos
sucesorios.

cve: BOE-A-2023-22454
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Núm. 262