III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22453)
Resolución de 2 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Amposta n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146526
Existen numerosos supuestos en los que el principio de tracto sucesivo se
excepciona en favor de títulos anteriores no inscritos, precisamente por no ser
incompatibles con el derecho inscrito.
Así, por ejemplo, el artículo 47 del Reglamento Hipotecario permite la transmisión de
finca resto, sin que se hayan inscrito todas las segregaciones previamente realizadas,
indicando la superficie pendiente de segregación, admitiendo la inscripción de aquellas
con posterioridad, pese a que formalmente no se cumpliría con el tracto sucesivo.
Y eso es debido a que la inscripción es compatible con el derecho inscrito.
4. El tracto sucesivo por tanto no sólo es un principio formal, sino que tiene también
una dimensión material.
Así, supone la existencia de poder de disposición en el transmitente, de manera que
aun cuando fuera formalmente titular registral, no podrían inscribirse los títulos otorgados
por el mismo cuando, de los mismos, se reconociera la inexactitud de los pronunciamientos
registrales. Así, la Resolución de 21 de junio de 1999 confirmó la denegación de la
inscripción de una transmisión otorgada por el titular registral cuando en el propio título se
reconocía haber verificado otras transmisiones con anterioridad no formalizadas
adecuadamente y por tanto no inscritas. No cabe por tanto inscripción de adquisición
cuando del propio título se desvirtúa la presunción de poder de disposición en el titular
registral (véase en parecidos términos la Resolución de 17 de marzo de 2003).
5. Como ha quedado expresado, la presente resolución queda limitada al defecto
calificado por la registradora en su nota de calificación.
En este sentido, no se tendrá en cuenta la circunstancia de que la modificación del
contrato de arrendamiento se ha producido en una fecha en la que quien firma como
arrendador no era ya propietario, ni las demás cuestiones que pueda plantear la indicada
modificación del contrato de arrendamiento.
Está acreditado, mediante la aportación de diligencia de ordenación, que el
procedimiento de ejecución directa que determinó la inscripción a favor del titular
registral actual no culminó en la toma de posesión por éste de la finca, precisamente por
reconocerse el derecho a ocupar la finca por la arrendataria recurrente en virtud de
resolución judicial dictada en procedimiento en el que el propio titular registral actual fue
parte.
La registradora alega como defecto: «En consecuencia, la finca ya no figura a nombre
del arrendatario, por lo que se deniega la inscripción del contrato de arrendamiento por
figurar a nombre de terceras personas».
Por ello, en cuanto a esta exclusiva cuestión planteada en la nota de calificación, el
defecto, tal y como ha sido redactado, debe ser revocado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación.
Madrid, 2 de octubre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-22453
Verificable en https://www.boe.es
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146526
Existen numerosos supuestos en los que el principio de tracto sucesivo se
excepciona en favor de títulos anteriores no inscritos, precisamente por no ser
incompatibles con el derecho inscrito.
Así, por ejemplo, el artículo 47 del Reglamento Hipotecario permite la transmisión de
finca resto, sin que se hayan inscrito todas las segregaciones previamente realizadas,
indicando la superficie pendiente de segregación, admitiendo la inscripción de aquellas
con posterioridad, pese a que formalmente no se cumpliría con el tracto sucesivo.
Y eso es debido a que la inscripción es compatible con el derecho inscrito.
4. El tracto sucesivo por tanto no sólo es un principio formal, sino que tiene también
una dimensión material.
Así, supone la existencia de poder de disposición en el transmitente, de manera que
aun cuando fuera formalmente titular registral, no podrían inscribirse los títulos otorgados
por el mismo cuando, de los mismos, se reconociera la inexactitud de los pronunciamientos
registrales. Así, la Resolución de 21 de junio de 1999 confirmó la denegación de la
inscripción de una transmisión otorgada por el titular registral cuando en el propio título se
reconocía haber verificado otras transmisiones con anterioridad no formalizadas
adecuadamente y por tanto no inscritas. No cabe por tanto inscripción de adquisición
cuando del propio título se desvirtúa la presunción de poder de disposición en el titular
registral (véase en parecidos términos la Resolución de 17 de marzo de 2003).
5. Como ha quedado expresado, la presente resolución queda limitada al defecto
calificado por la registradora en su nota de calificación.
En este sentido, no se tendrá en cuenta la circunstancia de que la modificación del
contrato de arrendamiento se ha producido en una fecha en la que quien firma como
arrendador no era ya propietario, ni las demás cuestiones que pueda plantear la indicada
modificación del contrato de arrendamiento.
Está acreditado, mediante la aportación de diligencia de ordenación, que el
procedimiento de ejecución directa que determinó la inscripción a favor del titular
registral actual no culminó en la toma de posesión por éste de la finca, precisamente por
reconocerse el derecho a ocupar la finca por la arrendataria recurrente en virtud de
resolución judicial dictada en procedimiento en el que el propio titular registral actual fue
parte.
La registradora alega como defecto: «En consecuencia, la finca ya no figura a nombre
del arrendatario, por lo que se deniega la inscripción del contrato de arrendamiento por
figurar a nombre de terceras personas».
Por ello, en cuanto a esta exclusiva cuestión planteada en la nota de calificación, el
defecto, tal y como ha sido redactado, debe ser revocado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación.
Madrid, 2 de octubre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-22453
Verificable en https://www.boe.es
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
