BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 144821

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o personas con
discapacidad implicados en la disolución de comunidad, esta Dirección General exigió la
autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos
casos en que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible
igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización
los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al
menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas,
se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).
Igualmente, el Tribunal Supremo ha abordado la cuestión de la naturaleza jurídica de
la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o
niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en la jurisprudencia una
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, las Sentencias del Tribunal
Supremo de 12 de abril de 2007 y 28 de mayo de 2015 afirman: «esta Sala ha acogido la
doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la
propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más
acorde con el sentido de distintos artículos del propio código (...) Así la norma del
artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos
atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella
únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia (...)». Se
excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto
de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte
que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que: «La
doctrina entiende que el “acto divisorio es un acto con un efecto extintivo de una
situación jurídica anterior, la de la comunidad, y con un efecto modificativo del derecho
de cada uno de los sujetos intervinientes”, por lo que debe ser calificado como “un acto
dispositivo y de verdadera atribución patrimonial”».
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo
declarativo. Pero, en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de
carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase la citada Sentencia del
Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de
verdadera atribución patrimonial), lo que explica, por ejemplo, que haya sido considerada
por esta Dirección General como título inmatriculador.
En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de
inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de
comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los
bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad (mater rixarum), aunque
más propiamente podría afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar cuando la situación
de comunidad no es eficiente económicamente, pues hay supuestos de comunidades
funcionales en que la explotación, uso o disfrute «en común» es más eficiente que si
este se dividiese. Por ello, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley
permite, y aun facilita, la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo
que propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su
naturaleza lo permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola persona
(comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por
cualesquiera títulos de adquisición o dispositivos, incluyendo la renuncia de un
comunero; y también, cuando se trate de bienes indivisibles, por su adjudicación a uno
que compensa a los otros su derecho (en dinero o mediante otros bienes o servicios), sin

cve: BOE-A-2023-22342
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Núm. 261