III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21983)
Resolución de 21 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141541
y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19 y 27 de abril y 22 de mayo de 2023). Así
resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas.
3. En el presente caso, el notario autorizante del título calificado ha reseñado
debidamente el documento auténtico del que nacen las facultades representativas.
Además, expresa que mediante tal documento se conceden al apoderado facultades que
considera suficientes para el otorgamiento de la escritura calificada -de subsanación de
otra de hipoteca-. Y lo cierto es que no puede entenderse que en este caso dicho juicio
de suficiencia sea erróneo y, por tanto, incongruente con el contenido del negocio
formalizado.
Por lo demás, respecto de la objeción que opone la registradora según la cual el
apoderamiento recíproco para subsanar -pactado en la escritura subsanada- es un poder
genérico que no puede considerarse suficiente para llevar a cabo la subsanación por
tratarse de elementos esenciales del negocio documentado, ha de tenerse en cuenta
que dicho poder, en los términos en que está redactado, no autoriza una actuación
unilateral de las partes; bien al contrario, implica una actuación bilateral en la que un solo
otorgante actúa por cuenta de las tres partes contractuales, circunstancias que en sí
misma no plantea problema alguno de aceptación conceptual (cfr., por todas, la
Resolución de este Centro Directivo de 19 de julio de 2017), de modo que, mediante
dicho poder, se presta ese nuevo consentimiento respecto de las cláusulas debatidas, en
unos términos que, a juicio del notario en el ejercicio de sus competencias, se ajustan al
contenido de dicho poder.
Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia
número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor
hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de
deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el
Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el
ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene
justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y
constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales
para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los
artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para
las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución
de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y
añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios
para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de
los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en
perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el
valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe
correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que
fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales
en estos casos».
4. Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que
considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura
subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.
Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la
necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa
cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses.
Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas
acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la
autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones
de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de
marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de
octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023).
Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula
más del contrato de préstamo hipotecario y ante la eventualidad de que no se logre su
cve: BOE-A-2023-21983
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141541
y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19 y 27 de abril y 22 de mayo de 2023). Así
resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas.
3. En el presente caso, el notario autorizante del título calificado ha reseñado
debidamente el documento auténtico del que nacen las facultades representativas.
Además, expresa que mediante tal documento se conceden al apoderado facultades que
considera suficientes para el otorgamiento de la escritura calificada -de subsanación de
otra de hipoteca-. Y lo cierto es que no puede entenderse que en este caso dicho juicio
de suficiencia sea erróneo y, por tanto, incongruente con el contenido del negocio
formalizado.
Por lo demás, respecto de la objeción que opone la registradora según la cual el
apoderamiento recíproco para subsanar -pactado en la escritura subsanada- es un poder
genérico que no puede considerarse suficiente para llevar a cabo la subsanación por
tratarse de elementos esenciales del negocio documentado, ha de tenerse en cuenta
que dicho poder, en los términos en que está redactado, no autoriza una actuación
unilateral de las partes; bien al contrario, implica una actuación bilateral en la que un solo
otorgante actúa por cuenta de las tres partes contractuales, circunstancias que en sí
misma no plantea problema alguno de aceptación conceptual (cfr., por todas, la
Resolución de este Centro Directivo de 19 de julio de 2017), de modo que, mediante
dicho poder, se presta ese nuevo consentimiento respecto de las cláusulas debatidas, en
unos términos que, a juicio del notario en el ejercicio de sus competencias, se ajustan al
contenido de dicho poder.
Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia
número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor
hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de
deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el
Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el
ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene
justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y
constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales
para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los
artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para
las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución
de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y
añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios
para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de
los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en
perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el
valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe
correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que
fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales
en estos casos».
4. Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que
considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura
subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.
Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la
necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa
cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses.
Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas
acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la
autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones
de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de
marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de
octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023).
Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula
más del contrato de préstamo hipotecario y ante la eventualidad de que no se logre su
cve: BOE-A-2023-21983
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Núm. 256
