III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21973)
Resolución de 18 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Totana, por la que suspende la inscripción de una escritura de permuta y condición resolutoria.
10 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141463
contrato, fuese inferior o superior a la deuda reclamada» –cfr. artículo 16.2,
apartados c) y e).
Por otra parte, es indudable que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y
usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, dadas las medidas
tuitivas que respecto de los deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca
establecen normas imperativas como, entre otras, la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ni la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por
la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria. Pero no es este el
caso a que se refiere el presente recurso, en el que, como se manifiesta expresamente
en la escritura calificada, las prestatarias (e hipotecante una de ellas) no la otorgan en
modo alguno «en calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se
destina en su totalidad al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son
empresarias del sector de los supermercados)».
4. A la vista del referido estado de la cuestión –en los ámbitos doctrinal,
jurisprudencial y también legislativo–, debe afirmarse que la prohibición del pacto
comisorio pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –
cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la
fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial
injusto para el deudor. Cosa bien distinta es que, por imperativo de la doctrina de la
continuada influencia de la causa o del principio del derecho que rechaza todo tipo de
enriquecimiento injustificado, las circunstancias del caso revelen que la apropiación del
bien gravado por parte del acreedor comporta un inadmisible sacrificio patrimonial para
el deudor, para el propietario del bien o para los dos.
El registrador entiende que el pacto es contrario a la esencia de la resolución que
supone tornar las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrar el negocio.
Como ya se ha indicado, alega el recurrente el libre pacto y equilibrio de intereses entre
las partes; que el acuerdo alcanzado tiene como base la valoración de las fincas
permutadas realizada libremente por las partes contratantes; y que resulta totalmente
equilibrado y ajustado a la libertad de las partes contratantes.
Analizando la estipulación antes transcrita, resulta que se retienen por el acreedor,
tanto las fincas dadas como la recibida en permuta y las cantidades ya entregadas a
cuenta del pago de la deuda, lo que de forma evidente determina que las cosas no
tornan al estado en que se encontraban antes de celebrar el negocio. Además, como
señala el registrador, de la cláusula resulta que la retención se hace en concepto de
cláusula penal –«en concepto de daños y perjuicios y pena convencional»–, de manera
que no tiene finalidad solutoria, por lo que aún debería pagar el deudor las cantidades no
abonadas; esto comporta un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Por otra
parte, a la vista de la doctrina y jurisprudencia expuesta, en la cláusula debatida, no se
establece un procedimiento objetivo de valoración de las fincas permutadas que permita,
llegado el caso de la resolución, determinar si el valor de las mismas excede del importe
de la deuda de modo que el exceso pueda ser entregado al deudor o, en su caso, a los
terceros titulares de derechos sobre la finca.
A la vista de la cláusula resolutoria y de los pactos de la misma, el acreedor se hace
propietario de la totalidad de las fincas, con situación totalmente desfavorable para el
deudor que pierde sus fincas y sigue debiendo la cantidad no pagada, de manera que se
produce un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, con el corolario de que la
operación adolece de una falta absoluta de equilibrio entre las partes –conmutatividad.
Además, no se protegen los derechos de posibles terceros afectados en el caso de
producirse la resolución, dado que no hay referencia alguna al sobrante en orden a
pagar a posibles acreedores posteriores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.
cve: BOE-A-2023-21973
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141463
contrato, fuese inferior o superior a la deuda reclamada» –cfr. artículo 16.2,
apartados c) y e).
Por otra parte, es indudable que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y
usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, dadas las medidas
tuitivas que respecto de los deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca
establecen normas imperativas como, entre otras, la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ni la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por
la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria. Pero no es este el
caso a que se refiere el presente recurso, en el que, como se manifiesta expresamente
en la escritura calificada, las prestatarias (e hipotecante una de ellas) no la otorgan en
modo alguno «en calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se
destina en su totalidad al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son
empresarias del sector de los supermercados)».
4. A la vista del referido estado de la cuestión –en los ámbitos doctrinal,
jurisprudencial y también legislativo–, debe afirmarse que la prohibición del pacto
comisorio pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –
cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la
fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial
injusto para el deudor. Cosa bien distinta es que, por imperativo de la doctrina de la
continuada influencia de la causa o del principio del derecho que rechaza todo tipo de
enriquecimiento injustificado, las circunstancias del caso revelen que la apropiación del
bien gravado por parte del acreedor comporta un inadmisible sacrificio patrimonial para
el deudor, para el propietario del bien o para los dos.
El registrador entiende que el pacto es contrario a la esencia de la resolución que
supone tornar las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrar el negocio.
Como ya se ha indicado, alega el recurrente el libre pacto y equilibrio de intereses entre
las partes; que el acuerdo alcanzado tiene como base la valoración de las fincas
permutadas realizada libremente por las partes contratantes; y que resulta totalmente
equilibrado y ajustado a la libertad de las partes contratantes.
Analizando la estipulación antes transcrita, resulta que se retienen por el acreedor,
tanto las fincas dadas como la recibida en permuta y las cantidades ya entregadas a
cuenta del pago de la deuda, lo que de forma evidente determina que las cosas no
tornan al estado en que se encontraban antes de celebrar el negocio. Además, como
señala el registrador, de la cláusula resulta que la retención se hace en concepto de
cláusula penal –«en concepto de daños y perjuicios y pena convencional»–, de manera
que no tiene finalidad solutoria, por lo que aún debería pagar el deudor las cantidades no
abonadas; esto comporta un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Por otra
parte, a la vista de la doctrina y jurisprudencia expuesta, en la cláusula debatida, no se
establece un procedimiento objetivo de valoración de las fincas permutadas que permita,
llegado el caso de la resolución, determinar si el valor de las mismas excede del importe
de la deuda de modo que el exceso pueda ser entregado al deudor o, en su caso, a los
terceros titulares de derechos sobre la finca.
A la vista de la cláusula resolutoria y de los pactos de la misma, el acreedor se hace
propietario de la totalidad de las fincas, con situación totalmente desfavorable para el
deudor que pierde sus fincas y sigue debiendo la cantidad no pagada, de manera que se
produce un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, con el corolario de que la
operación adolece de una falta absoluta de equilibrio entre las partes –conmutatividad.
Además, no se protegen los derechos de posibles terceros afectados en el caso de
producirse la resolución, dado que no hay referencia alguna al sobrante en orden a
pagar a posibles acreedores posteriores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.
cve: BOE-A-2023-21973
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
