BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140723

Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten
asegurar una sólida publicidad registral basada en títulos en apariencia válidos y
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el
apartado b) que «los documentos públicos autorizados por Notario en soporte
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según
el artículo 24 de la misma ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los
notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no
sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice[n] o
intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad
o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal
Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, «a Notarios y
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que,
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento
público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al
establecer que los registradores calificarán «(…) la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, (...) así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (…)». Ciertamente,
en el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la
inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados
accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto
que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación por los otorgantes sobre la
inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para
calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado-, implica
la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la ley imperativa o
al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el acto o
negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener en
cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los activos
objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya sido
respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación alguna
sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a diferencia
de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada manifestación
del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestación
sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del Reglamento
Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia de
arrendamiento de la finca vendida, según los artículos 25.5 de la Ley de Arrendamiento
Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, etc.) constituye impedimento legal
para la práctica del asiento.
Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal
Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los
administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano
de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el
carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que
concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el

cve: BOE-A-2023-21881
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Núm. 255