BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140698

– con fecha 24 de febrero de 2023 se presenta el citado mandamiento en el Registro
de la Propiedad de Albacete número 3.
La registradora inscribe el decreto de adjudicación dictado en el referido
procedimiento, pero deniega la práctica de las cancelaciones ordenadas puesto que, a la
fecha de presentación del mandamiento de cancelación, la anotación preventiva que
aseguraba las resultas del procedimiento de ejecución ya había caducado, al haber
transcurrido el plazo de cuatro años de su vigencia.
El recurrente cita la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sentencia número 237/2021, de
fecha 4 de mayo, que establece que: «el contenido de tal certificación tiene un valor esencial
en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las
condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier
alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a
favor del ejecutante– no modifica dicha situación» y alega que a la fecha de emisión por el
juzgado del citado del mandamiento de cancelación, la anotación preventiva de embargo a
favor del ejecutante estaba vigente.
2. La doctrina tradicional de este centro directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria, al disponer: «Las anotaciones preventivas,
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante,
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga.
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel
asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el
registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta,
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.
De otro modo: caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad
en detrimento de los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción
del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.
El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación, como
consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria
solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (vid. Resolución de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2010 y
artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos
citados en los precedentes vistos.
En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad
registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el
Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).
3. También se había pronunciado esta Dirección General sobre los efectos que en
cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de
expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.

cve: BOE-A-2023-21879
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Núm. 255