III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21874)
Resolución de 4 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140642
«e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
En el presente caso, el registrador no funda sus dudas en la posible controversia
latente respecto de la fracción de terreno, sino que se limita a expresar la existencia de
oposición, sin analizarla ni valorarla. Por ello, no hay evidencia jurídica de la existencia
de un conflicto latente sobre la titularidad del patio, limitándose el colindante opositor
notificado que el patio pertenecía a la promotora, lo que no acredita.
Y como declaró la Resolución de 5 de julio de 2022, no puede admitirse la objeción
de la registradora de que existe un proceso judicial entre el promotor del expediente y
quien presenta oposición, si no se aporta documento alguno que respalde tal afirmación.
En el presente caso, el registrador siquiera alega la existencia del posible conflicto
latente de titularidad, que más parece corresponder a un entendimiento erróneo de las
descripciones, como alega el recurrente.
Y ciertamente, como alega también el recurrente, la existencia del patio no resulta de
la descripción del edificio constituido en propiedad horizontal, como elemento común.
Por lo que, de admitir la pertenencia de ese patio a la propiedad horizontal, se estaría
dando apariencia de exactitud a una titularidad que requeriría modificar el título
constitutivo de la propiedad horizontal, que es un acto que deben consentir
individualmente todos los propietarios de elementos privativos, sin ser uno de los
denominados actos colectivos de la junta, que puede acreditar el presidente de la
comunidad de propietarios.
4. Por tanto, no existiendo invasión de georreferenciación inscrita ni de dominio
público, que imponen una calificación denegatoria al registrador, la mera existencia de
oposición, sin acreditar la invasión ni la titularidad del terreno que se supone invadido por
parte del colindante que alega no impone necesariamente calificación denegatoria, como
los supuestos citados, sino que impone el análisis del registrador de dicha alegación y la
motivación de las causas que le llevan a calificar negativamente la solicitud de
inscripción de la georreferenciación, que no se han producido en el presente caso.
5. Como declaró la Resolución de 27 de septiembre de 2018, la oposición de
colindante basada en la existencia de una servidumbre no inscrita, en este caso de luces
y vistas, en la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir no constituye defecto
para la inscripción, por el hecho de que la servidumbre no aparezca representada en la
georreferenciación del predio sirviente, pues, al ser un gravamen, estará comprendida en
la representación gráfica de la finca objeto del expediente, sin perjuicio de la
conveniencia de su georreferenciación específica.
6. Y como declaró la Resolución de 15 de junio de 2023, el hecho de que la
georreferenciación alternativa aportada por el promotor invada geometrías catastrales no
es motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce
esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.
Pero, ello no obsta para que las alegaciones del colindante catastral puedan ser
tenidas en cuenta por el registrador para fundar su oposición a la inscripción, lo cual no
ha ocurrido en el presente caso. Y como ha declarado la Resolución de 8 de mayo
de 2023 las dudas del registrador basadas en la oposición de colindantes, cuyas fincas
están inscritas, constando las respectivas referencias catastrales inscritas en el historial
registral de la fincas colindantes cuyos titulares formulan alegaciones (lo que no ocurre
en el presente caso), y son esas circunstancias las que llevan al registrador a rechazar la
inscripción de la base gráfica aportada por el promotor, es en su nota de calificación
negativa donde debe reseñar estas circunstancias, lo que no ha hecho en el presente
caso.
En virtud de lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y
revocar la nota de calificación recurrida.
cve: BOE-A-2023-21874
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140642
«e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
En el presente caso, el registrador no funda sus dudas en la posible controversia
latente respecto de la fracción de terreno, sino que se limita a expresar la existencia de
oposición, sin analizarla ni valorarla. Por ello, no hay evidencia jurídica de la existencia
de un conflicto latente sobre la titularidad del patio, limitándose el colindante opositor
notificado que el patio pertenecía a la promotora, lo que no acredita.
Y como declaró la Resolución de 5 de julio de 2022, no puede admitirse la objeción
de la registradora de que existe un proceso judicial entre el promotor del expediente y
quien presenta oposición, si no se aporta documento alguno que respalde tal afirmación.
En el presente caso, el registrador siquiera alega la existencia del posible conflicto
latente de titularidad, que más parece corresponder a un entendimiento erróneo de las
descripciones, como alega el recurrente.
Y ciertamente, como alega también el recurrente, la existencia del patio no resulta de
la descripción del edificio constituido en propiedad horizontal, como elemento común.
Por lo que, de admitir la pertenencia de ese patio a la propiedad horizontal, se estaría
dando apariencia de exactitud a una titularidad que requeriría modificar el título
constitutivo de la propiedad horizontal, que es un acto que deben consentir
individualmente todos los propietarios de elementos privativos, sin ser uno de los
denominados actos colectivos de la junta, que puede acreditar el presidente de la
comunidad de propietarios.
4. Por tanto, no existiendo invasión de georreferenciación inscrita ni de dominio
público, que imponen una calificación denegatoria al registrador, la mera existencia de
oposición, sin acreditar la invasión ni la titularidad del terreno que se supone invadido por
parte del colindante que alega no impone necesariamente calificación denegatoria, como
los supuestos citados, sino que impone el análisis del registrador de dicha alegación y la
motivación de las causas que le llevan a calificar negativamente la solicitud de
inscripción de la georreferenciación, que no se han producido en el presente caso.
5. Como declaró la Resolución de 27 de septiembre de 2018, la oposición de
colindante basada en la existencia de una servidumbre no inscrita, en este caso de luces
y vistas, en la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir no constituye defecto
para la inscripción, por el hecho de que la servidumbre no aparezca representada en la
georreferenciación del predio sirviente, pues, al ser un gravamen, estará comprendida en
la representación gráfica de la finca objeto del expediente, sin perjuicio de la
conveniencia de su georreferenciación específica.
6. Y como declaró la Resolución de 15 de junio de 2023, el hecho de que la
georreferenciación alternativa aportada por el promotor invada geometrías catastrales no
es motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce
esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.
Pero, ello no obsta para que las alegaciones del colindante catastral puedan ser
tenidas en cuenta por el registrador para fundar su oposición a la inscripción, lo cual no
ha ocurrido en el presente caso. Y como ha declarado la Resolución de 8 de mayo
de 2023 las dudas del registrador basadas en la oposición de colindantes, cuyas fincas
están inscritas, constando las respectivas referencias catastrales inscritas en el historial
registral de la fincas colindantes cuyos titulares formulan alegaciones (lo que no ocurre
en el presente caso), y son esas circunstancias las que llevan al registrador a rechazar la
inscripción de la base gráfica aportada por el promotor, es en su nota de calificación
negativa donde debe reseñar estas circunstancias, lo que no ha hecho en el presente
caso.
En virtud de lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y
revocar la nota de calificación recurrida.
cve: BOE-A-2023-21874
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
