BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136198

cincuenta por ciento de los terrenos de la Unidad de Ejecución 14/13.7/A, toda vez que la
entidad Pago del Lugar, S.L no es titular única de las fincas 18.480 y 18.481 sino que,
por el contrario, mantiene una titularidad compartida con doña M. D. G. L. y, por tanto,
dado que urbanización de los terrenos se trata de una decisión de suma importancia que
supone una transformación radical de la titularidad de los terrenos que se suman al
sistema, no se entiende que se trate de una decisión autónoma por parte de uno de ellos
sino que por el contrario, será necesaria su unanimidad”.
Justifica dicha conclusión en base a lo establecido por el artículo 397 del Código
Civil, que señala: “Ninguno de los codueños podrá, sin consentimiento de los demás,
hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para
todos”.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho

La calificación recurrida infringe el artículo 399 del Código Civil y el principio general
que se plasma en el artículo 157.3 del Reglamento de Gestión Urbanística.
En el sistema de compensación, el protagonismo de la gestión urbanística
corresponde, a los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de actuación. Tales
propietarios pueden adoptar los acuerdos pertinentes sobre el modo en que se va a
llevar a cabo la distribución de beneficios y cargas y la reordenación de la superficie
afectada de conformidad con la ordenación diseñada por el de planeamiento que se
ejecuta.
El medio para lograr este resultado es la constitución de la correspondiente Junta de
Compensación, cuyos Estatutos determinan el régimen de adopción de los acuerdos
necesarios entre los distintos propietarios para desembocar en el Proyecto de
Compensación o Reparcelación.
La constitución de la Junta de Compensación es una carga o deber que atañe en
general a todos los propietarios de los terrenos afectados y se entiende cumplido si los
adheridos a ella representan el porcentaje establecido por la legislación urbanística
aplicable. La consecuencia de que no se llegue a constituir la Junta es generalmente la
sustitución del sistema de compensación, por el de cooperación o expropiación forzosa.
Pero no se trata de una obligación individualmente impuesta a cada uno de los
propietarios, quienes son libres de concurrir o no a la constitución y de adherirse o no a
la Junta constituida.
La regla expuesta tiene una excepción lógica: no es precisa la constitución de la
junta cuando todos los terrenos pertenecen a un propietario único, porque en este
supuesto no se da la contraposición o el contraste de intereses que justifique dicha
constitución. La sola voluntad del propietario único, formulada con los requisitos y dentro
de los límites señalados por la Ley y el planeamiento, basta por sí sola para lograr el
resultado que, en otro caso, requeriría el acuerdo de los interesados en el seno de la
Junta de Compensación.
Exactamente lo mismo sucedería si todos los terrenos pertenecieran a una
comunidad por cuotas y todos los comuneros actuaran de mutuo acuerdo, ya que
tampoco en este caso cabe hablar de intereses contrapuestos, sino coincidentes. Por
eso, la legislación equipara este supuesto al del propietario único y no exige tampoco la
constitución de la Junta.
Para que así ocurra, es preciso que todos los condueños actúen de consuno, como
exige el artículo 157.3 del Reglamento de Gestión. Ello se debe a que, existiendo
oposición por parte de alguno de ellos, surge la contradicción de intereses que hace
necesaria la constitución de la Junta de Compensación para dirimir sus diferencias,
conforme a la regla general.
Pero lo que realmente revela el precepto citado es la posibilidad de que cada
condueño acuda a la Junta de Compensación, de obligada constitución en ese caso de

cve: BOE-A-2023-21117
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