BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130455

tomando como referencia la regulación anterior y que no precisa de la tramitación de
expediente alguno.
Ello no implica que esta vía de lograr la inmatriculación esté exenta de garantías a
favor de los eventuales interesados, como así prevé el último párrafo del precepto al
regular las notificaciones de la inmatriculación practicada.
El propio legislador es consciente de que tal inmatriculación por título público, con
arreglo al artículo 205 de la Ley Hipotecaria no goza de iguales garantías que la que se
lleva a cabo mediante la tramitación de un expediente de dominio o una sentencia
declarativa. Es por ello que el artículo 207 de esa misma ley establece que en las
inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en el
artículo 205 (inmatriculación en virtud de título público de adquisición) los efectos
protectores dispensados por el artículo 34 de la ley no se producirán hasta transcurridos
dos años desde su fecha. Limitación que no se aplica a la inmatriculación practicada
mediante expediente de dominio o en virtud de una sentencia declarativa con los
requisitos del artículo 204.
Por su parte, los artículos 32 y 38 de la Ley Hipotecaria establecen una serie de
presunciones que pueden ser desvirtuadas mediante prueba en contrario, por lo que,
una vez probado el dominio, prevalecerá la realidad extrarregistral sobre la realidad
registral.
Por ello, cualquier perjudicado o persona de otra forma legitimada puede acudir a los
tribunales y ejercitar una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos y una demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
correspondiente –cfr. artículo 38.2.º de la Ley Hipotecaria–.
Vemos como el legislador es consciente de los eventuales riesgos que conlleva la
inmatriculación vía artículo 205 de la Ley Hipotecaria, como también lo es de las
limitaciones en los medios de calificación del registrador, razón por la cual dispone no
sólo garantías adicionales a la inmatriculación, sino también mecanismos para adecuar
la realidad registral a la realidad extrarregistral cuando éstas no coincidan, permitiendo a
todos aquellos perjudicados, acudir a los tribunales para hacer valer sus derechos.
Por lo que, de acuerdo con la interpretación de esta Dirección General del vigente
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es posible la inmatriculación mediante título público
traslativo otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al
menos un año antes de dicho otorgamiento, acreditación que deberá basarse también en
título público, cualquiera que sea su fecha y que, por su condición de tal, podrá serlo el
acta de notoriedad tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.
En dicha acta, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las
pruebas y diligencias pertinentes, el notario deberá emitir formalmente, si procede y
siempre que no exista contradicción entre partes, su juicio sobre la acreditación de la
previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto
reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los
preceptos legales atinentes al caso».
El acta tendrá en este caso, a los exclusivos efectos del artículo 205, como en otros
supuestos previstos en la legislación hipotecaria –artículos 14 de la Ley Hipotecaria o 82
de su Reglamento–, valor probatorio en el ámbito del procedimiento registral y podrá
justificar la inmatriculación de una finca si complementa a un título público traslativo, mas
no prejuzga las facultades calificadoras del registrador en los términos previstos por el
citado artículo 205 y de la propia virtualidad del título invocado para justificar el dominio
– cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, la Sentencia de la Sala
Tercera del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y la Resolución 28 de julio
de 2021–.
La inmatriculación así practicada estará sujeta a la suspensión de efectos de la fe
pública registral durante dos años y no impedirá el ejercicio de las acciones judiciales
que pudieran plantearse por quien se considere perjudicado, lo que se posibilita con el
deber del registrador de notificar la inmatriculación realizada, al poseedor de hecho, a los
titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos,

cve: BOE-A-2023-20138
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Núm. 231