III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-20138)
Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de aceptación de herencia y adjudicación de bienes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130452
gravamen, los Registradores denegarán la Inscripción solicitada. Guando no resultare
inscrito a favor de persona alguna el mencionado derecho y no se justifique tampoco que
lo adquirió el otorgante antes de la fecha de la escritura, o cuando en los documentos
presentados no se expresaren las circunstancias esenciales de la adquisición anterior,
los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá
durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de la Ley».
Tras sucesivas reformas, la última por Ley 13/2015, se sigue contemplando, no como
excepción al principio de tracto sucesivo, sino como medio de inmatriculación, la
practicada en virtud de un título público apto para adquirir, siempre que el otorgante
pueda acreditar de modo fehaciente su adquisición previa a dicho otorgamiento.
Debe señalarse que la diferencia esencial entre la redacción actual y anterior del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria no se encuentra tanto en la necesidad de que el título
público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera
expresamente formulada en la anterior dicción legal, sí que resultaba implícita en ella,
como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la
propia doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma
documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese
título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del
título traslativo posterior.
O lo que es lo mismo, la inmatriculación por doble título, fiel en este punto a su
tradición histórica en nuestra legislación, no impone un tracto formal de dos documentos
públicos que contengan respectivos títulos traslativos separados temporalmente por el
plazo de un año, como parece entender la sentencia de la Audiencia Provincial de
Murcia número 352/2022, de 31 de octubre, por la que se confirma (por desestimación
de un recurso de apelación contra una sentencia del Juzgado de Primera Instancia
número 10 de Murcia de 23 de noviembre de 2021) una nota de calificación negativa
emitida por el mismo registrador.
Lo esencial en la inmatriculación por título público, y que persiste en la vigente
legislación, es la exigencia de acreditación fehaciente, ahora siempre por título público,
que el derecho del otorgante del título público traslativo que es causa inmediata del
asiento, se encuentra justificado, desde un punto de vista material, en una previa
adquisición anterior, al menos, en el plazo de un año al título traslativo.
De no poder acreditar suficientemente esa adquisición previa, el interesado puede
acudir al expediente de dominio o al juicio declarativo, tal y como contempla el número 5 del
artículo 204 de la Ley Hipotecaria, para obtener sentencia que expresamente ordene la
inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el
expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
cve: BOE-A-2023-20138
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 231
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130452
gravamen, los Registradores denegarán la Inscripción solicitada. Guando no resultare
inscrito a favor de persona alguna el mencionado derecho y no se justifique tampoco que
lo adquirió el otorgante antes de la fecha de la escritura, o cuando en los documentos
presentados no se expresaren las circunstancias esenciales de la adquisición anterior,
los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá
durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de la Ley».
Tras sucesivas reformas, la última por Ley 13/2015, se sigue contemplando, no como
excepción al principio de tracto sucesivo, sino como medio de inmatriculación, la
practicada en virtud de un título público apto para adquirir, siempre que el otorgante
pueda acreditar de modo fehaciente su adquisición previa a dicho otorgamiento.
Debe señalarse que la diferencia esencial entre la redacción actual y anterior del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria no se encuentra tanto en la necesidad de que el título
público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera
expresamente formulada en la anterior dicción legal, sí que resultaba implícita en ella,
como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la
propia doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma
documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese
título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del
título traslativo posterior.
O lo que es lo mismo, la inmatriculación por doble título, fiel en este punto a su
tradición histórica en nuestra legislación, no impone un tracto formal de dos documentos
públicos que contengan respectivos títulos traslativos separados temporalmente por el
plazo de un año, como parece entender la sentencia de la Audiencia Provincial de
Murcia número 352/2022, de 31 de octubre, por la que se confirma (por desestimación
de un recurso de apelación contra una sentencia del Juzgado de Primera Instancia
número 10 de Murcia de 23 de noviembre de 2021) una nota de calificación negativa
emitida por el mismo registrador.
Lo esencial en la inmatriculación por título público, y que persiste en la vigente
legislación, es la exigencia de acreditación fehaciente, ahora siempre por título público,
que el derecho del otorgante del título público traslativo que es causa inmediata del
asiento, se encuentra justificado, desde un punto de vista material, en una previa
adquisición anterior, al menos, en el plazo de un año al título traslativo.
De no poder acreditar suficientemente esa adquisición previa, el interesado puede
acudir al expediente de dominio o al juicio declarativo, tal y como contempla el número 5 del
artículo 204 de la Ley Hipotecaria, para obtener sentencia que expresamente ordene la
inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el
expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
cve: BOE-A-2023-20138
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Núm. 231
