BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 26 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 108862

del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos registrales existentes
cuando se inscribió el derecho. Por ello, no puede admitirse la inscripción de la
georreferenciación en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud
en el contenido del Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley
Hipotecaria al rectificar intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra
del consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho
bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria.
9. Ciertamente, la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su
inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral
no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación
alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión
parcial del inmueble catastral colindante. Pero, cuando además dicho titular catastral es,
además, titular registral de la finca 16.795, su oposición debe ser especialmente
analizada por el registrador. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria,
coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos de dominio o
de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían
ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la
presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser
inscrito», como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
Pero, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya
propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular
de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración.
No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «el Registrador
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que
será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos,
y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción».
En el presente caso, es claro que la finca registral de quien formula oposición no
tiene previamente inscrita su georreferenciación, y, por tanto, no cabe aplicar aquí el
primer inciso relativo a que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
Pero, sí le impediría inscribir, en su día y por la vía del expediente del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria, su propia georreferenciación de origen catastral, porque solaparía con
la georreferenciación de la finca objeto del presente expediente, si se permitiera su
inscripción. Y ello aunque su georreferenciación fuera la concordante con el Registro, el
Catastro y la realidad física, determinando la inscripción de la georreferenciación de la
finca colindante con la del opositor una inversión de la carga de la prueba en un
hipotético juicio, por aplicación del principio de legitimación registral, perjudicándole,
pues hay un indicio previo de conflicto o controversia en la delimitación del lindero, que
es el que debe llevar a la denegación de la inscripción de la georreferenciación
alternativa aportada, mientras no desaparezca tal indicio de conflicto latente entre
colindantes.
Por tanto, constatado que existe una controversia, procede reiterar la doctrina de
este Centro Directivo, formulada en resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre
otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en
un expediente del artículo 199, dada la oposición de un colindante por el lindero norte, si
bien no tiene inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente
georreferenciación. Pero, alega entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con
lo que «queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales

cve: BOE-A-2023-17223
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Núm. 177