III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17222)
Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la iniciación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por apreciar dudas sobre la identidad de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 26 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 108847
Ahora, en el año 2023, la misma titular registral solicita mediante instancia que se
tramite el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para acreditar e inscribir
que la finca tiene en realidad 229,5 metros cuadrados (lo cual supone un nuevo exceso
de cabida del 19,5% de la inscrita en 2014), y que su georreferenciación es la alternativa
que se aporta acompañada de informe técnico.
Si se compara la geometría catastral incorporada al acta de notoriedad inscrita con la
alternativa que ahora se pretende inscribir, resulta lo siguiente: (…)
El registrador señala en su calificación que, vistos los antecedentes registrales
reseñados, «no puede iniciarse el trámite del expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria ya que existen dudas sobre la identidad de la finca».
La titular registral de la finca recurre alegando en esencia que tal negativa no está
amparada por el citado artículo, y que si el registrador tiene dudas sobre la identidad de
la finca «es imposible que (…) disipe sus dudas, si se niega a tramitar el expediente del
Artículo 199».
2. El artículo 53.10 de la Ley 13/1996, conforme al cual se tramitó en el año 2014 el
acta de notoriedad para acreditar el exceso de cabida, desde los 112 metros cuadrados a
los 192 metros cuadrados que finalmente se inscribieron, establecía lo siguiente:
«La modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza
que hagan dudar de la identidad de la finca podrá efectuarse en virtud de acta notarial de
presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que
obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y
linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la
Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla 8.ª.»
En dicha acta de notoriedad no sólo se afirmó por los requirentes que la superficie
real de la finca era la misma que la del inmueble catastral de 192 metros cuadrados, sino
que se incorporaba un informe técnico emitido por un aparejador, visado por su
respectivo colegio profesional, con un determinado levantamiento planimétrico de la
finca, que es el que se reproduce a continuación, y que, como puede comprobarse, era
plenamente coincidente, tanto en superficie, como en geometría, con la planimetría
catastral: (…)
Por tanto, aunque en aquel momento, por no estar aún vigente la Ley 13/2015, no
quedaron inscritas las coordenadas georreferenciadas, la finca sí quedó inscrita con esa
concreta ubicación y delimitación precisas, determinante de una superficie interior de 192
metros cuadrados, lo cual ya supuso inscribir un exceso de cabida del 71% con respecto
a la cabida previamente inscrita de sólo 112 metros cuadrados.
Ahora se solicita inscribir un nuevo exceso de cabida, hasta un total de 229,5 metros
cuadrados y una rectificación de la delimitación perimetral de la finca, ahora ya
georreferenciada, pues se pretende incluir dentro de su perímetro una porción
rectangular adicional, ubicada al norte de la delimitación gráfica con la cual se inscribió el
acta de notoriedad del año 2014.
El actual artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que «para la constatación de
diferencias de cabida de la finca inscrita (…) será necesario que el Registrador, en
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos (…) en los
que se haya determinado con exactitud su superficie».
Por tanto, habiéndose acreditado e inscrito previamente una anterior rectificación de
superficie, consistente en que la superficie de la finca, como se acreditó en acta de
notoriedad con incorporación de informe técnico, era en realidad de 192 metros cuadrados,
ya existen dudas fundadas acerca del mantenimiento de la identidad de la finca.
Además, tales dudas fundadas en los extremos referidos, se acrecientan o incluso se
convierten en certezas sobre la falta de mantenimiento de la identidad de la finca si no
sólo se atiende a la nueva alteración aritmética de la superficie, sino a la alteración
cve: BOE-A-2023-17222
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Miércoles 26 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 108847
Ahora, en el año 2023, la misma titular registral solicita mediante instancia que se
tramite el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para acreditar e inscribir
que la finca tiene en realidad 229,5 metros cuadrados (lo cual supone un nuevo exceso
de cabida del 19,5% de la inscrita en 2014), y que su georreferenciación es la alternativa
que se aporta acompañada de informe técnico.
Si se compara la geometría catastral incorporada al acta de notoriedad inscrita con la
alternativa que ahora se pretende inscribir, resulta lo siguiente: (…)
El registrador señala en su calificación que, vistos los antecedentes registrales
reseñados, «no puede iniciarse el trámite del expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria ya que existen dudas sobre la identidad de la finca».
La titular registral de la finca recurre alegando en esencia que tal negativa no está
amparada por el citado artículo, y que si el registrador tiene dudas sobre la identidad de
la finca «es imposible que (…) disipe sus dudas, si se niega a tramitar el expediente del
Artículo 199».
2. El artículo 53.10 de la Ley 13/1996, conforme al cual se tramitó en el año 2014 el
acta de notoriedad para acreditar el exceso de cabida, desde los 112 metros cuadrados a
los 192 metros cuadrados que finalmente se inscribieron, establecía lo siguiente:
«La modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza
que hagan dudar de la identidad de la finca podrá efectuarse en virtud de acta notarial de
presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que
obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y
linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la
Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla 8.ª.»
En dicha acta de notoriedad no sólo se afirmó por los requirentes que la superficie
real de la finca era la misma que la del inmueble catastral de 192 metros cuadrados, sino
que se incorporaba un informe técnico emitido por un aparejador, visado por su
respectivo colegio profesional, con un determinado levantamiento planimétrico de la
finca, que es el que se reproduce a continuación, y que, como puede comprobarse, era
plenamente coincidente, tanto en superficie, como en geometría, con la planimetría
catastral: (…)
Por tanto, aunque en aquel momento, por no estar aún vigente la Ley 13/2015, no
quedaron inscritas las coordenadas georreferenciadas, la finca sí quedó inscrita con esa
concreta ubicación y delimitación precisas, determinante de una superficie interior de 192
metros cuadrados, lo cual ya supuso inscribir un exceso de cabida del 71% con respecto
a la cabida previamente inscrita de sólo 112 metros cuadrados.
Ahora se solicita inscribir un nuevo exceso de cabida, hasta un total de 229,5 metros
cuadrados y una rectificación de la delimitación perimetral de la finca, ahora ya
georreferenciada, pues se pretende incluir dentro de su perímetro una porción
rectangular adicional, ubicada al norte de la delimitación gráfica con la cual se inscribió el
acta de notoriedad del año 2014.
El actual artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que «para la constatación de
diferencias de cabida de la finca inscrita (…) será necesario que el Registrador, en
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos (…) en los
que se haya determinado con exactitud su superficie».
Por tanto, habiéndose acreditado e inscrito previamente una anterior rectificación de
superficie, consistente en que la superficie de la finca, como se acreditó en acta de
notoriedad con incorporación de informe técnico, era en realidad de 192 metros cuadrados,
ya existen dudas fundadas acerca del mantenimiento de la identidad de la finca.
Además, tales dudas fundadas en los extremos referidos, se acrecientan o incluso se
convierten en certezas sobre la falta de mantenimiento de la identidad de la finca si no
sólo se atiende a la nueva alteración aritmética de la superficie, sino a la alteración
cve: BOE-A-2023-17222
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