BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107703

respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de
accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén
determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como
–con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos,
siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede
enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente
supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad» (cfr., como confirmación de
tal doctrina, las Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008).
Este criterio que admitió la unicidad de la hipoteca aun cuando ésta garantice
obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, si tienen
conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra, debe aplicarse «a
fortiori» a un supuesto como el presente, en el que existe claramente una sola relación
obligatoria, un solo contrato de financiación, con una única causa.
Así lo impone también la interpretación de la norma del vigente artículo 12 de la Ley
Hipotecaria que, a diferencia de lo que disponía en su redacción anterior (que se refería
–en singular– a «la obligación asegurada»), alude a la necesidad de que en la inscripción
del derecho real de hipoteca se identifiquen «las obligaciones garantizadas, cualquiera
que sea la naturaleza de éstas y su duración». Además, este precepto habrá de ser
interpretado atendiendo a la finalidad de la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de
diciembre de 2007. Así, la Exposición de Motivos de esta ley, pone de relieve que la
«sentida necesidad de avanzar y flexibilizar el régimen jurídico de las hipotecas, con
requisitos y figuras jurídicas que acojan las nuevas demandas, obliga también a todos
los operadores que intervienen en el proceso formativo de los contratos y de las
garantías reales, especialmente a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad, de
manera que como operadores jurídicos, en la redacción de los documentos y en la
práctica de los asientos, entiendan dirigida su labor en el sentido de orientar y facilitar el
acceso al Registro de los títulos autorizados por los medios legales existentes, para
lograr que la propiedad y los derechos reales sobre ella impuestos queden bajo el
amparo del régimen de publicidad y seguridad jurídica preventiva, y disfruten de sus
beneficios, de conformidad, en todo caso, con las disposiciones legales y reglamentarias
que determinan el contenido propio de la inscripción registral, los requisitos para su
extensión, y sus efectos». Por lo demás, al margen de posibilidad de garantizar con
hipoteca de máximo esas otras relaciones jurídicas que únicamente podrían ser
constituidas a favor de determinadas entidades financieras o Administraciones públicas
conforme al nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, esa necesaria flexibilidad del
régimen de las hipotecas a la que se refiere el legislador debe conducir a una
interpretación que, sin violentar los reglas generales de nuestro sistema hipotecario,
haga posible que en un caso como el presente pueda constituirse una sola garantía y no
tantas hipotecas como obligaciones derivadas de una misma relación jurídica
suficientemente determinada quieran asegurarse, pues esta multiplicidad, además de
injustificada, sería, sin duda, económicamente desproporcionada.
En el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de
obligaciones, todas derivadas del contrato de financiación celebrado, suficientemente
concretado e identificado plenamente tanto en la parte expositiva de la escritura como en
los Anexos incorporados a la misma, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean
las obligaciones que se garantizan, respetándose así el principio de especialidad o
determinación, interpretado con la necesaria flexibilidad a fin de facilitar el crédito
territorial. Asimismo, quedan cumplidas las exigencias derivadas del carácter accesorio
del derecho de garantía hipotecaria en tanto en cuanto tal derecho depende en su
desenvolvimiento del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Y, precisamente
porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una misma relación jurídica son
de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra máxima de responsabilidad para
que se haya de considerar correctamente constituida desde el punto de vista del referido
principio de determinación o especialidad.

cve: BOE-A-2023-17020
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Núm. 175