BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107699

Mezzanine, junto con sus sucesivos cesionarios bajo el Contrato de Financiación
Mezzanine (…) serán denominados conjuntamente los Acreedores Hipotecarios y cada
uno de ellos un Acreedor Hipotecario»), en garantía de las obligaciones que se
determinan en el apartado XI de la parte expositiva (transcritas en el apartado «Hechos»
de la presente Resolución), y que, sintéticamente se refieren a «todas y cada una de las
obligaciones y responsabilidades, tanto presentes como futuras (…) de cada uno de los
obligados mezzanine de la operación frente a las entidades financiadoras mezzanine
bajo el contrato de financiación mezzanine (…)».
El registrador aprecia cinco defectos que impiden la inscripción, si bien únicamente
son recurridos los tres primeros: a) no se fija el plazo de duración máxima de la hipoteca
de conformidad con lo previsto en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria; b) no se
acredita que la entidad acreedora hipotecaria, «Diaz Investments, S.à.r.l.», constituya
una entidad financiera de las previstas en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, y c)
no se establece con claridad a favor de qué sujeto se constituye la hipoteca como titular
del derecho real de garantía.
La notaria en cuya sustitución se autorizó la escritura, por el contrario, defiende que
los extremos a que se refieren los dos primeros defectos no son exigibles en tanto en
cuanto la hipoteca constituida no es la hipoteca flotante del artículo 153 bis de la Ley
Hipotecaria, sino una hipoteca de máximo en garantía de obligaciones futuras constituida
al amparo de lo previsto en el artículo 142 de la Ley Hipotecaria; y rechaza igualmente el
tercer defecto, toda vez que está plenamente determinada en la escritura la parte que
interviene en su condición de acreedora hipotecaria (la sociedad «Diaz Investments,
S.à.r.l.»), siendo así que la referencia que en plural se hace a las «Entidades
Financiadoras Mezzanine» responde únicamente a la finalidad de contemplar la
posibilidad de que haya cesiones parciales del crédito y que en el futuro no sea solo
«Diaz Investments, S.à.r.l.» el acreedor sino que puedan existir otros acreedores.
De este modo, son dos las cuestiones que se plantean en el presente. La primera se
centra en determinar cuál es la naturaleza de la hipoteca que se constituye según las
obligaciones garantizadas, pues de ser uno u otro tipo de los previstos legalmente serán
exigibles unos u otros requisitos para su válida constitución. La segunda, si el acreedor
hipotecario se encuentra o no determinado.
2. En relación con la primera de las cuestiones planteadas, debe tenerse en cuenta
que, como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de junio de 2012,
con criterio confirmado por otras posteriores, dentro de las hipotecas de máximo, existen,
entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: la
hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley
Hipotecaria; las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del
artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, las hipotecas globales y flotantes del artículo 153
bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene
caracteres y requisitos distintos.
Así, empezando por la hipoteca en garantía del saldo de cuenta corriente del
artículo 153 de la Ley Hipotecaria, es una hipoteca en garantía de la obligación futura
consistente en el saldo de una cuenta corriente de apertura de crédito, en que las
diferentes partidas de abono y cargo hacen perder la individualidad de las obligaciones y
se novan en el saldo resultante de esa cuenta corriente de crédito. Se prescinde del
análisis de estas últimas hipotecas dado que en el presente supuesto no resulta de la
escritura calificada la existencia de una cuenta corriente de crédito ni se permiten nuevas
disposiciones de las cantidades amortizadas anticipadamente, toda vez que ninguna de
las partes se ha referido a ellas, fuera de la genérica mención a su existencia realizada
por la notaria recurrente en su escrito de recurso.
En cuanto a la hipoteca del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, se trata de una
hipoteca especial introducida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y ha sido
considerada como hipoteca global y flotante, teniendo en cuenta que permite constituir
una sola hipoteca en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase,

cve: BOE-A-2023-17020
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 175