BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 163

Lunes 10 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 99977

predios dominantes y eran, en ese caso, de carácter temporal, y de interpretación
restrictiva, como limitaciones del dominio.
La doctrina, la jurisprudencia y las Resoluciones de este Centro Directivo son
mayoritariamente conformes en que en nuestro derecho rige el sistema de «numerus
apertus», es decir, que, para constituir un derecho como real no es preciso que el mismo
esté tipificado legalmente, sino que basta con la voluntad de los interesados y que el
derecho constituido tenga los caracteres de tal derecho.
Esta posibilidad de «numerus apertus» es más palpable en materia de servidumbres,
donde aparece claramente establecida en los artículos 536 y 594 del Código Civil, que
sobre la base del principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del
mismo cuerpo legal, autoriza la constitución de servidumbres siempre que no se
contradiga la Ley ni el orden público –cfr. Resolución de 5 de diciembre de 2002 de la
Dirección General de los Registros y del Notariado–.
Es precisamente el carácter de orden público de la normativa urbanística el que debe
ser ponderado en el presente caso para examinar la procedencia de inscribir la
servidumbre constituida y, por tanto, la justificación del defecto expresado por la
registradora.
Si atendemos al contenido del derecho real constituido, con independencia de la
verdadera finalidad perseguida por las partes que no es en este caso objeto de juicio, es
evidente que se otorga al titular del predio dominante una facultad de aprovechamiento
con carácter potencialmente exclusivo y excluyente, pues le otorga la facultad de
cerramiento respecto a una porción determinada de la finca colindante predio sirviente a
modo de «ensanche» como literalmente dice el pacto.
Debe tenerse en cuenta además que esa facultad de aprovechamiento que se otorga
al titular del predio dominante y con carácter potencialmente excluyente se concede con
carácter perpetuo, lo que ciertamente presenta semejanzas con los actos jurídicos de
segregación y agregación al predio dominante, y se diferencia de otros derechos reales
limitados de carácter necesariamente temporal como el usufructo.
Por lo que aceptando la posibilidad de constituir servidumbres con amplias facultades
jurídicas de acuerdo con el principio «numerus apertus» debe recordarse que el mismo
debe ser ponderado con los límites derivados de la Ley y el orden público como ocurre
con la legislación urbanística que proscribe los actos de parcelación aunque sean
materializados de forma indirecta.
Dado que este Centro Directivo carece de competencia para analizar si en el caso
concreto y en la realidad material se está articulando una parcelación encubierta y en
qué medida los actos que se realizan afectan a la condición de parcela mínima del predio
sirviente, debe invocarse lo dispuesto en el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal que
justifica la exigencia de intervención administrativa por parte del órgano urbanístico
competente en orden a que sea éste el que se pronuncie sobre la sujeción a licencia, su
innecesariedad o incluso su no sujeción de acuerdo a la legislación sustantiva aplicable.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de junio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación.