III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-15998)
Resolución de 14 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 99974
1. En el presente expediente se discute si es inscribible una escritura por la que se
constituye una servidumbre perpetua sobre una finca en favor de otra, en los siguientes
términos:
«– La servidumbre se dará sobre una franja de terreno en forma de ‘L’ (…)
– La servidumbre tiene por objeto el aprovechamiento de este espacio para
“solárium”, paso terrestre o subterráneo (conducciones), ensanche y solaz del predio
dominante.
– Esta servidumbre permite al dueño del predio dominante abrir huecos y ventanas
con vistas rectas al predio sirviente a lo largo del lindero Oeste del predio dominante en
su confrontación con el sirviente.
– El dueño del predio dominante podrá cerrar el espacio sobre el que se da esta
servidumbre.
– El dueño del predio sirviente no podrá aprovecharse de la servidumbre.»
Se incorpora al título calificado plano de la superficie ocupada por la servidumbre
expresada, que se extiende por todo el lado este del predio sirviente y parte del lindero
sur.
La registradora califica negativamente por considerar que la servidumbre constituida
en el documento calificado, puede estimarse como reveladora de una posible
parcelación urbanística, sin que se haya aportado al título calificado licencia de
parcelación, en su caso, certificación de su innecesariedad.
2. En el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana –anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de
suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino
reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo–
plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–.
Así, el artículo 26.2 de la Ley de Suelo establece: «La división o segregación de una
finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes
reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013- acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por
sí sola suficiente para excluir la calificación de parcelación urbanística.
Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de
que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición
de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo
formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en
documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.
cve: BOE-A-2023-15998
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 99974
1. En el presente expediente se discute si es inscribible una escritura por la que se
constituye una servidumbre perpetua sobre una finca en favor de otra, en los siguientes
términos:
«– La servidumbre se dará sobre una franja de terreno en forma de ‘L’ (…)
– La servidumbre tiene por objeto el aprovechamiento de este espacio para
“solárium”, paso terrestre o subterráneo (conducciones), ensanche y solaz del predio
dominante.
– Esta servidumbre permite al dueño del predio dominante abrir huecos y ventanas
con vistas rectas al predio sirviente a lo largo del lindero Oeste del predio dominante en
su confrontación con el sirviente.
– El dueño del predio dominante podrá cerrar el espacio sobre el que se da esta
servidumbre.
– El dueño del predio sirviente no podrá aprovecharse de la servidumbre.»
Se incorpora al título calificado plano de la superficie ocupada por la servidumbre
expresada, que se extiende por todo el lado este del predio sirviente y parte del lindero
sur.
La registradora califica negativamente por considerar que la servidumbre constituida
en el documento calificado, puede estimarse como reveladora de una posible
parcelación urbanística, sin que se haya aportado al título calificado licencia de
parcelación, en su caso, certificación de su innecesariedad.
2. En el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana –anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de
suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino
reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo–
plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–.
Así, el artículo 26.2 de la Ley de Suelo establece: «La división o segregación de una
finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes
reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013- acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por
sí sola suficiente para excluir la calificación de parcelación urbanística.
Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de
que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición
de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo
formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en
documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.
cve: BOE-A-2023-15998
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
