BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 91018

objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
c) en tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9
de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al folio
real». Y este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se presumirá que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta ubicación y delimitación
georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De igual modo se presumirá que
quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos», esto es, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada
por el asiento respectivo. Tal presunción opera también en el artículo 35 de la Ley
Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular
inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública,
pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe –la concreta finca cuya ubicación y delimitación
queda definida por su georreferenciación inscrita– durante el tiempo de vigencia del asiento
y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada –ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo–, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior, sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación alternativa
de la promotora ha provocado la oposición del titular de una finca registral colindante.
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple titular
catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación
alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa
georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce
esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la
Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente
inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no
deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la
presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”,
como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o

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