BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90962

la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la
aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma
legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud
que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados
especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones –vid. Resoluciones
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018– que el domicilio de un cónyuge
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal,
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio,
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad
calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar–
en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador
(artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la
inscripción, sin perjuicio –como antes se ha expresado– de que pueda justificarse
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia.
Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la
inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez
del acto dispositivo unilateral.
7. Para resolver la cuestión planteada en el presente caso debe tenerse en cuenta
que, como sostiene el recurrente, las normas antes citadas (artículos 1320 del Código
Civil y 91 del Reglamento Hipotecario) no son aplicables respecto de actos dispositivos
realizados por persona divorciada.
Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 17 de mayo de 2005, con
criterio mantenido en otras, «cuando el transmitente está separado legal o judicialmente
(al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo
manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (cfr.
Resolución de 6 de marzo de 2004)».
Debe advertirse que tampoco se exige tal manifestación para todo acto de
disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda
sobre la misma se haya constituido a favor del excónyuge el derecho de uso que
contempla el artículo 96 del Código Civil. Así, no cabe olvidar: a) que este derecho de
uso ex artículo 96 de dicho Código es inscribible en el Registro de la Propiedad (cfr.
artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; b) que dicho
derecho deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros (cfr.
artículo 13 de la Ley Hipotecaria), y c) que se presume legalmente que los derechos
inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo (cfr.
artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Por ello, debe concluirse que el registrador –que
conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria deberá atenerse en su calificación a lo que
resulte del documento presentado y de los libros a su cargo–, sólo puede exigir aquel
consentimiento o autorización judicial cuando ese derecho de uso de la vivienda de que
se va a disponer constare en aquéllos, pues, en otro caso, habrá de estar al
pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del excónyuge disponente
(cfr. Resolución de 31 de marzo de 2000).

cve: BOE-A-2023-15169
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Núm. 154