III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10958)
Resolución de 19 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una instancia privada en la que se solicita la rectificación de un asiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63445
judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la
equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido
suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción
ejercitada. No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de
los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria).
Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre
otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de
septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de
junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad
de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria,
pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte
interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado,
será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos
o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un
procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria
y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud
formulada por el recurrente.
6. Alega el recurrente que «se reconoce» en diferentes inscripciones de la finca en
el Registro, «la existencia» del arrendamiento cuya inscripción se trata de retraer en el
tiempo.
Como consta en los hechos del historial registral de la finca, se hacen constar
menciones de arrendamientos en algunas inscripciones anteriores a la 10.ª
En este punto, se hace necesario distinguir ente las menciones y los derechos
inscritos. La doctrina mayoritaria ha configurado el concepto de mención afirmando que
es la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho
real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de
practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal
carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos
y sin estar previamente inscritos.
Precisamente a esta noción parece responder la referencia que a las menciones
hace el artículo 29 de la Ley Hipotecaria según el cual la «mención de derechos
susceptibles de inscripción separada y especial» no produce efectos frente a terceros.
También existen situaciones que no siendo reales tienen acceso al Registro, entre las
que se pueden señalar las siguientes: los arrendamientos, subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos (artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria) y el derecho de
retorno arrendaticio (artículo 15 del Reglamento Hipotecario). Por tanto, si bien la regla
general es que solo tienen acceso al Registro los actos o negocios con efectos reales,
excepcionalmente se admite la inscripción de ciertos derechos personales que han de
surtir efecto frente a terceros, y ciertos hechos o circunstancias que pueden influir en la
configuración y futuro ejercicio de los derechos reales inscritos. Estos derechos, una vez
inscritos, gozan de la protección derivada de la inscripción registral y su modificación o
extinción se regirán por las disposiciones de la Ley específica que le sea de aplicación y
en cuanto a la constancia registral de dichas vicisitudes a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria.
El artículo 29 de la Ley Hipotecaria establece que la fe pública del Registro no se
extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, y el
artículo 98 del mismo texto legal dice que las menciones de derechos susceptibles de
inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos
de esta Ley y será canceladas por el registrador a instancia de parte interesada.
En el supuesto concreto de este expediente, es evidente que salvo la inscripción del
arrendamiento de la inscripción 11.ª, practicada el día 29 de junio de 2018, no hay otro
arrendamiento sobre esa finca inscrito, y solo produce efectos contra terceros desde su
cve: BOE-A-2023-10958
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63445
judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la
equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido
suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción
ejercitada. No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de
los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria).
Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre
otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de
septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de
junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad
de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria,
pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte
interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado,
será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos
o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un
procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria
y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud
formulada por el recurrente.
6. Alega el recurrente que «se reconoce» en diferentes inscripciones de la finca en
el Registro, «la existencia» del arrendamiento cuya inscripción se trata de retraer en el
tiempo.
Como consta en los hechos del historial registral de la finca, se hacen constar
menciones de arrendamientos en algunas inscripciones anteriores a la 10.ª
En este punto, se hace necesario distinguir ente las menciones y los derechos
inscritos. La doctrina mayoritaria ha configurado el concepto de mención afirmando que
es la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho
real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de
practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal
carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos
y sin estar previamente inscritos.
Precisamente a esta noción parece responder la referencia que a las menciones
hace el artículo 29 de la Ley Hipotecaria según el cual la «mención de derechos
susceptibles de inscripción separada y especial» no produce efectos frente a terceros.
También existen situaciones que no siendo reales tienen acceso al Registro, entre las
que se pueden señalar las siguientes: los arrendamientos, subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos (artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria) y el derecho de
retorno arrendaticio (artículo 15 del Reglamento Hipotecario). Por tanto, si bien la regla
general es que solo tienen acceso al Registro los actos o negocios con efectos reales,
excepcionalmente se admite la inscripción de ciertos derechos personales que han de
surtir efecto frente a terceros, y ciertos hechos o circunstancias que pueden influir en la
configuración y futuro ejercicio de los derechos reales inscritos. Estos derechos, una vez
inscritos, gozan de la protección derivada de la inscripción registral y su modificación o
extinción se regirán por las disposiciones de la Ley específica que le sea de aplicación y
en cuanto a la constancia registral de dichas vicisitudes a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria.
El artículo 29 de la Ley Hipotecaria establece que la fe pública del Registro no se
extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, y el
artículo 98 del mismo texto legal dice que las menciones de derechos susceptibles de
inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos
de esta Ley y será canceladas por el registrador a instancia de parte interesada.
En el supuesto concreto de este expediente, es evidente que salvo la inscripción del
arrendamiento de la inscripción 11.ª, practicada el día 29 de junio de 2018, no hay otro
arrendamiento sobre esa finca inscrito, y solo produce efectos contra terceros desde su
cve: BOE-A-2023-10958
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Núm. 109
