III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10957)
Resolución de 18 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tomelloso, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva de una bodega cueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63427
Art. 52 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
“Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra
nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes
requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación
técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su
descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Obviamente no he copiado todo el texto, sino las normas que se refieren a las obras
nuevas antiguas, que son las que motivan esta entrada (...)”
Cuarto. Que una vez subsanado el hecho séptimo, en base al fundamento de
derecho segundo explicado en el presente escrito, los actuales propietarios don F. J. C.
E. y doña S. P. M., así como la escritura de declaración de obra nueva terminada
otorgada por don F. J. C. E. y doña S. P. M., con fecha del 27 de octubre de 2022 y
número de protocolo 3683 del Ilustre Notario de Madrid don Ignacio García-Noblejas
Santa-Olalla (…) cumple con todos los requisitos exigidos por la legislación vigente para
ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Quinto. Que la Sra. Registradora manifiesta literalmente:
En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho II anterior:
De los hechos anteriores y de la representación gráfica aportada por el técnico, así
como por las manifestaciones que constan del Registro y de la escritura que califico,
resulta que existe físicamente una cueva que se extiende por el frente de las dos fincas
sitas en la calle (…) de Tomelloso que, inicialmente estaba situada en la finca
matriz 23.675 y que ahora manifiestan los comparecientes, titulares registrales de la
finca segregada (36.603) que son dos cuevas por haberse dividido con el vecino
colindante; todo ello sin que resulte el consentimiento expreso del hoy titular registral de
la finca resto a esa “división”, ni esté formalizado e inscrito el negocio jurídico en el
Registro de la Propiedad, ni en la finca resto ni en la segregada. Así mismo, no consta la
inscripción de la cueva en la finca matriz antes de la segregación.
Dichos argumentos no le son de aplicación a la calificación de la finca por cuanto existe
una segregación de fincas (…) en la cual como la propia Sra. Registradora pone de
manifiesto, se segregan las fincas 36.603 y 23.675 con el consentimiento del titular de ambas
fincas, así como se manifiesta por doña T. M. G., a la sazón Administradora única de la
mercantil Casamojada, SL, que la segregación afecta al subsuelo y por ende a la cueva, por
lo que dicha división se produce de manera explícita, no solo con la escritura de segregación,
sino también en los negocios jurídicos posteriores de transmisión y compraventa (…).
Por todo ello, no entendemos, como, una vez segregadas las fincas y habiéndose
manifestado expresamente la voluntad de segregarlas y venderlas con sus sendas
cuevas, así como conociendo los transmitentes dicha segregación y división de fincas,
pues no olvidemos que confluyen en la misma persona física los adquirentes,
“segregantes” y transmitentes por ser doña T. M. G. Administradora única de
Casamojada, SL, la Sra. Registradora viene a decir que la inscripción de la escritura de
declaración de obra nueva y citamos literalmente:
"(...) Que son dos cuevas por haberse dividido con el vecino colindante; todo ello sin
que resulte el consentimiento expreso del hoy titular registral de la finca resto (23.675) a
cve: BOE-A-2023-10957
Verificable en https://www.boe.es
II.
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63427
Art. 52 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
“Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra
nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes
requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación
técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su
descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Obviamente no he copiado todo el texto, sino las normas que se refieren a las obras
nuevas antiguas, que son las que motivan esta entrada (...)”
Cuarto. Que una vez subsanado el hecho séptimo, en base al fundamento de
derecho segundo explicado en el presente escrito, los actuales propietarios don F. J. C.
E. y doña S. P. M., así como la escritura de declaración de obra nueva terminada
otorgada por don F. J. C. E. y doña S. P. M., con fecha del 27 de octubre de 2022 y
número de protocolo 3683 del Ilustre Notario de Madrid don Ignacio García-Noblejas
Santa-Olalla (…) cumple con todos los requisitos exigidos por la legislación vigente para
ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Quinto. Que la Sra. Registradora manifiesta literalmente:
En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho II anterior:
De los hechos anteriores y de la representación gráfica aportada por el técnico, así
como por las manifestaciones que constan del Registro y de la escritura que califico,
resulta que existe físicamente una cueva que se extiende por el frente de las dos fincas
sitas en la calle (…) de Tomelloso que, inicialmente estaba situada en la finca
matriz 23.675 y que ahora manifiestan los comparecientes, titulares registrales de la
finca segregada (36.603) que son dos cuevas por haberse dividido con el vecino
colindante; todo ello sin que resulte el consentimiento expreso del hoy titular registral de
la finca resto a esa “división”, ni esté formalizado e inscrito el negocio jurídico en el
Registro de la Propiedad, ni en la finca resto ni en la segregada. Así mismo, no consta la
inscripción de la cueva en la finca matriz antes de la segregación.
Dichos argumentos no le son de aplicación a la calificación de la finca por cuanto existe
una segregación de fincas (…) en la cual como la propia Sra. Registradora pone de
manifiesto, se segregan las fincas 36.603 y 23.675 con el consentimiento del titular de ambas
fincas, así como se manifiesta por doña T. M. G., a la sazón Administradora única de la
mercantil Casamojada, SL, que la segregación afecta al subsuelo y por ende a la cueva, por
lo que dicha división se produce de manera explícita, no solo con la escritura de segregación,
sino también en los negocios jurídicos posteriores de transmisión y compraventa (…).
Por todo ello, no entendemos, como, una vez segregadas las fincas y habiéndose
manifestado expresamente la voluntad de segregarlas y venderlas con sus sendas
cuevas, así como conociendo los transmitentes dicha segregación y división de fincas,
pues no olvidemos que confluyen en la misma persona física los adquirentes,
“segregantes” y transmitentes por ser doña T. M. G. Administradora única de
Casamojada, SL, la Sra. Registradora viene a decir que la inscripción de la escritura de
declaración de obra nueva y citamos literalmente:
"(...) Que son dos cuevas por haberse dividido con el vecino colindante; todo ello sin
que resulte el consentimiento expreso del hoy titular registral de la finca resto (23.675) a
cve: BOE-A-2023-10957
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II.
