BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46862

Según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria: «Primero. Los títulos traslativos o
declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen
o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales. Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud
se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la
obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. Cuarto.
Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a
la libre disposición de bienes de una persona, y las resoluciones a las que se refiere el
párrafo segundo del artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las inscripciones de
resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se
practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes
inmuebles (…)». De la interpretación de este precepto, tal y como ha puesto de relieve
este Centro Directivo en anteriores ocasiones, resulta que sólo es posible proceder a la
inscripción de los actos o contratos que impliquen una verdadera transmisión,
constitución, modificación o extinción de un derecho real, quedando vedado el acceso al
Registro de los meros pactos obligacionales o personales, carentes de trascendencia
real -con limitadas excepciones, aunque ajenas al caso ahora planteado-.
Concretamente, y en relación con un convenio personal, este Centro Directivo ha
afirmado que «consecuentemente, de acuerdo con los términos del convenio, en el que
se asume únicamente el compromiso de transmitir la propiedad, no es inscribible en el
Registro de la Propiedad, por cuanto no se ha operado la mutación jurídico real
inmobiliaria, siendo así que en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2
de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero
no los meros compromisos de transmisión, como el presente» (Resolución de 22 de
febrero de 2007).
En consecuencia, debe ser confirmado este defecto señalado.
7. El cuarto defecto, y esencia de la calificación negativa, como corolario señala
que la finca registral a la que se refiere el acta presentada se encuentra inscrita a
nombre de terceras personas distintas de los cónyuges, por lo que se produce falta de
tracto sucesivo.
Consta inscrito que la finca había sido adquirida por los excónyuges en estado de
solteros mediante escritura de fecha 28 de julio de 2004; que fue adjudicada a don S. S.
M. A. en disolución del condominio mediante escritura de fecha 16 de noviembre
de 2006, previo pacto de separación de bienes, inscrita el día 24 de enero de 2007;
ahora, consta inscrita a nombre de terceras personas distintas de los excónyuges, en
virtud de escritura de compraventa de fecha 5 de agosto de 2022, presentada en el
Registro ese mismo día a las 09:36 horas, e inscrito con fecha de 8 de noviembre
de 2022. El documento objeto de este expediente, -acta de fecha 11 de mayo de 2022-,
fue presentada en el Registro el mismo día 11 de mayo de 2022, y fue suspendida la
calificación por falta de liquidación de impuestos, caducando el asiento el día 5 de agosto
de 2022; el mismo día 5 de agosto de 2022, a las 13:05:23 horas, se presenta de nuevo
y es retirada, y presentada de nuevo el día 31 de octubre y fue objeto de calificación
negativa de fecha 28 de noviembre de 2022.
Conforme a los hechos, el día 5 de agosto de 2022 se hicieron presentaciones de
cada uno de los respectivos documentos: A las 09:36 horas consta el asiento de
presentación de la escritura de compraventa de fecha 5 de agosto de 2022, que causó
inscripción el día 8 de noviembre de 2022 con efecto retroactivo a la fecha del asiento de
presentación. A las 13:05:23 horas se hizo presentación del documento objeto de este
expediente, y ahora figura inscrita la finca a nombre de personas distintas de los que
pretenden disponer de los derechos. En consecuencia, no se cumple el principio de
tracto sucesivo, por lo que se debe confirmar el defecto señalado.

cve: BOE-A-2023-8162
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Núm. 77