III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8161)
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46844
Por lo que debe confirmarse el defecto relativo a la existencia de dudas sobre la
identidad de la finca por coincidir parcialmente con la descripción georreferenciada de la
finca colindante.
5. Procede ahora analizar el segundo de los defectos observados por el registrador,
el relativo a la posible existencia de parcelación ilegal con infracción de unidad mínima
de cultivo.
En primer lugar, justifica que existen evidentes indicios de parcelación por los
siguientes hechos:
«a) Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos
con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su
respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una
cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
b) También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a
mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que
de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99
metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros
arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en
exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de
participaciones a superficies concretas de finca».
Por todo ello, mantiene que no puede practicarse la operación solicitada hasta la
individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la
preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y
georreferenciación. No obstante, en cumplimiento del artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla.
Además, dado que estima que indubitadamente estamos en «presencia de una
parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si
mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de
Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio,
por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío (…) en
cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 (…) se efectúa comunicación a la Región de
Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de
esta comunicación».
Por lo que se refiere al defecto objeto del presente expediente, y para decidir cuál
debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin
formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de
núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de
tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la Dirección General de los
Registros y del Notariado –vid., por todas, la Resolución 27 de septiembre de 2019–.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013 y 24 de abril de 2019), una parcelación
urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y
objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota
indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso
exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un
acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de
libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
cve: BOE-A-2023-8161
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46844
Por lo que debe confirmarse el defecto relativo a la existencia de dudas sobre la
identidad de la finca por coincidir parcialmente con la descripción georreferenciada de la
finca colindante.
5. Procede ahora analizar el segundo de los defectos observados por el registrador,
el relativo a la posible existencia de parcelación ilegal con infracción de unidad mínima
de cultivo.
En primer lugar, justifica que existen evidentes indicios de parcelación por los
siguientes hechos:
«a) Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos
con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su
respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una
cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
b) También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a
mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que
de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99
metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros
arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en
exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de
participaciones a superficies concretas de finca».
Por todo ello, mantiene que no puede practicarse la operación solicitada hasta la
individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la
preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y
georreferenciación. No obstante, en cumplimiento del artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla.
Además, dado que estima que indubitadamente estamos en «presencia de una
parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si
mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de
Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio,
por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío (…) en
cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 (…) se efectúa comunicación a la Región de
Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de
esta comunicación».
Por lo que se refiere al defecto objeto del presente expediente, y para decidir cuál
debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin
formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de
núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de
tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la Dirección General de los
Registros y del Notariado –vid., por todas, la Resolución 27 de septiembre de 2019–.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013 y 24 de abril de 2019), una parcelación
urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y
objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota
indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso
exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un
acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de
libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
cve: BOE-A-2023-8161
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Núm. 77
