BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46840

La finca según la descripción registral que mantiene desde 1945, mide 1 hectárea, 34
áreas y 16 centiáreas, esto es, 13.416 metros cuadrados, es decir, casi un 30% más de
superficie que la actual parcela 244.
En cuanto a los linderos, es cierto que, como señala el registrador y puede
observarse de la información gráfica, en la actualidad aparecen linderos fijos en forma de
caminos que no resultan de la descripción registral de la finca.
3. A la vista de los hechos descritos con anterioridad, expuestos con detalle por el
registrador en su nota, no cabe duda de que los mismos son suficientemente sólidos
para demostrar que la morfología de las fincas a tenor de su representación gráfica
catastral es diferente a la actual de la parcela 244 cuya inscripción se pretende.
Sin embargo, no debe olvidarse que, el juicio de identidad del registrador,
fundamental en casos como el presente en el que la institución catastral dispone de una
información histórica limitada, debe referirse a la correspondencia entre la descripción
registral de la finca y su representación gráfica, no a las eventuales alteraciones en dicha
representación, en este caso la resultante de la cartografía catastral.
En el presente caso se trata de una descripción que se mantiene inalterada
desde 1945 y en la que se utiliza para delimitar y localizar la finca la referencia a linderos
designados meramente por referencias personales que además no es posible asociar,
con los datos de que se dispone, con las parcelas catastrales colindantes. Además, no
se hace referencia alguna a polígono y parcela.
No obstante, si atendemos al historial registral de la finca registral 14.596, finca
resultante de agrupación cuyas coordenadas georreferenciadas considera el registrador
no son respetadas por la representación gráfica de la parcela 244, se aprecia que dicha
finca linda por el sur con doña M. R. R., que es la titular registral de la finca 4.369, y que
la citada finca colindante tiene acceso a través de un camino de cuatro metros y medio
de ancho que discurre por el lindero este de la finca de la citada doña M. R. R., lo cual sí
concuerda con la situación resultante de la cartografía catastral.
Con estos antecedentes, este Centro Directivo considera que, ciertamente, debe
aceptarse que la parcela 244 cuya representación gráfica se pretende inscribir ha sufrido
modificaciones en su morfología, pero existen también elementos objetivos para justificar
que la finca registral 4.369 pueda corresponder a la representación gráfica resultante de
la actual parcela 244.
Es también relevante el hecho de que la finca en cuestión es el trozo cuarto de los
cuatro en que se dividió la finca matriz 2.151, por lo que, del examen del historial
registral de las fincas divididas, en principio, sería posible justificar correspondencias con
las representaciones gráficas resultantes de la actual cartografía catastral. Sin embargo,
el registrador no ha invocado este hecho para fundar su nota ni aportado al expediente
los distintos historiales, por lo que no puede ser tenido en cuenta en el presente recurso.
Respecto a la diferencia de superficie, en este caso de casi un 30% inferior a la
registral, es doctrina de este Centro Directivo, proclamada en Resoluciones como la
de 29 de junio de 2021, por la cual el registrador no puede objetar, como único motivo
para rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la
superficie inscrita y la que se pretende inscribir, sin expresar además algún motivo
(alteración de linderos, procedencia de la finca, previa inscripción de excesos de cabida,
modificación de antecedentes catastrales,...) que pudieran justificar las dudas de
identidad o la falta de correspondencia o el posible encubrimiento de negocios traslativos
o de modificación de entidades hipotecarias.
En el presente caso, debe tenerse en cuenta la antigüedad de la descripción
registral, la falta de referencia alguna a parcela catastral, la referencia genérica a
propietarios colindantes («tierras de herederos de…») y que en la descripción de la finca
registral 14.596 colindante con la de referencia, se alude a la existencia de un camino en
su lindero este que le da acceso.
Estos elementos serían suficientes, a juicio de este Centro Directivo, para acceder a
la inscripción gráfica solicitada, salvo un posible obstáculo que pudiera resultar, como se
ha destacado, de la consulta del historial de las fincas resultantes de la finca

cve: BOE-A-2023-8161
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Núm. 77