III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8160)
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46821
Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos,
si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la
subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de
calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente
en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los
consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la
actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a)
de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo,
como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del
tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la
indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el
no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la
cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al
ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
Por tanto, las previsiones de salvaguarda en favor del prestatario-consumidor que
establece la Ley 2/2009, no deben decaer en caso de cesión del crédito, en cuanto la
posición jurídica del prestatario puede verse afectada, máxime en un supuesto como el
presente, en que la existencia de una cesión anterior del año 2017, en favor de otra
entidad no bancaria, denota que no se trata de un préstamo en que haya operado un
vencimiento anticipado, sino que se hace necesaria una gestión ordinaria del mismo.
Este mismo criterio ha sido recogido por la Directiva 2021/2167/UE de 24 de
noviembre sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos,
pendiente de transposición en España, que en sus considerandos 21, 40 y concordantes
señala que, en la medida que asumen la responsabilidad última en la administración de
los créditos que adquieren, «los compradores de créditos pueden considerarse
prestamistas en virtud de lo dispuesto en las Directivas 2008/48/CE (10) y 2014/17/UE»,
y que la propia Directiva no reduce el ámbito de aplicación de las normas de protección
de los consumidores de la Unión o nacionales en el ámbito de dicha gestión de los
créditos, sin perjuicio de que permite excluir del requisito de la autorización a aquellos
compradores de créditos domiciliados en otros Estados de la Unión.
9. Por último, tampoco se puede admitir que no sea aplicable la Ley 2/2009, como
afirma la parte recurrente, porque la cesión del crédito hipotecario se formaliza entre dos
sociedades, personas jurídicas, que no pueden considerarse como consumidoras ni
usuarias, y porque su clausulado no evidencia la utilización de condiciones generales de
la contratación, y si bien es consumidor o usuario el prestatario, el mismo ha sido
notificado de la cesión y no ha existido variación de las cláusulas inicialmente pactadas.
La razón de la inadmisión de este argumento es que la relación que importa, a estos
efectos, es la de administración del crédito que se verifica entre el cesionario, nuevo
titular del crédito, y el prestatario y/o hipotecante, que en este supuesto se trata de una
persona física y consumidora, sin que la notificación de la cesión al deudor, aparte de
vincularle con el cesionario, afecte a las exigencias legales de dicha administración.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-8160
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46821
Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos,
si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la
subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de
calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente
en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los
consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la
actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a)
de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo,
como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del
tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la
indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el
no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la
cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al
ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
Por tanto, las previsiones de salvaguarda en favor del prestatario-consumidor que
establece la Ley 2/2009, no deben decaer en caso de cesión del crédito, en cuanto la
posición jurídica del prestatario puede verse afectada, máxime en un supuesto como el
presente, en que la existencia de una cesión anterior del año 2017, en favor de otra
entidad no bancaria, denota que no se trata de un préstamo en que haya operado un
vencimiento anticipado, sino que se hace necesaria una gestión ordinaria del mismo.
Este mismo criterio ha sido recogido por la Directiva 2021/2167/UE de 24 de
noviembre sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos,
pendiente de transposición en España, que en sus considerandos 21, 40 y concordantes
señala que, en la medida que asumen la responsabilidad última en la administración de
los créditos que adquieren, «los compradores de créditos pueden considerarse
prestamistas en virtud de lo dispuesto en las Directivas 2008/48/CE (10) y 2014/17/UE»,
y que la propia Directiva no reduce el ámbito de aplicación de las normas de protección
de los consumidores de la Unión o nacionales en el ámbito de dicha gestión de los
créditos, sin perjuicio de que permite excluir del requisito de la autorización a aquellos
compradores de créditos domiciliados en otros Estados de la Unión.
9. Por último, tampoco se puede admitir que no sea aplicable la Ley 2/2009, como
afirma la parte recurrente, porque la cesión del crédito hipotecario se formaliza entre dos
sociedades, personas jurídicas, que no pueden considerarse como consumidoras ni
usuarias, y porque su clausulado no evidencia la utilización de condiciones generales de
la contratación, y si bien es consumidor o usuario el prestatario, el mismo ha sido
notificado de la cesión y no ha existido variación de las cláusulas inicialmente pactadas.
La razón de la inadmisión de este argumento es que la relación que importa, a estos
efectos, es la de administración del crédito que se verifica entre el cesionario, nuevo
titular del crédito, y el prestatario y/o hipotecante, que en este supuesto se trata de una
persona física y consumidora, sin que la notificación de la cesión al deudor, aparte de
vincularle con el cesionario, afecte a las exigencias legales de dicha administración.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-8160
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.
