BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46820

complementarias, siendo el informe a tener en cuenta a la hora de la calificación aquel
cuyo contenido proporcione mayor protección al consumidor prestatario, por resultar de
su apreciación la exigencia de mayores requisitos al prestamista.
Además, debe de tenerse en cuenta que, según la literalidad del informe de la
Agencia Notarial de Certificación, el mismo solo se refiere a la concesión –constitución–
de préstamos durante los últimos cuatro años, mientras que en este supuesto nos
encontramos ante un contrato de cesión de préstamos hipotecarios, pudiendo tener ese
mismo origen los otros préstamos hipotecarios que aparecen inscritos a favor del
cesionario, lo cual viene a equiparar la figura de éste con la del prestamista como se
analiza posteriormente.
Tampoco es criterio que deba tenerse en cuenta el hecho de que el acreedor no haya
constituido préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años, y, en consecuencia, como
afirma la notaria recurrente, no le sea aplicable la Ley 2/2009, porque no tendría la
consideración de prestamista profesional o habitual por razón de ese mero transcurso de
tiempo entre uno y otro préstamo.
El rechazo de este argumento se fundamenta, primero, como ya se ha indicado, en
que también debe tenerse en cuenta su adquisición de créditos hipotecarios como
cesionario y, segundo, en que, como hace la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario, recogiendo la doctrina de este Centro Directivo,
debe entenderse que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla
con carácter profesional también cuando el prestamista, sea persona física o jurídica,
interviene en el mercado de servicios financieros de forma ocasional y con una finalidad
exclusivamente inversora (artículo 2.1).
Por todo lo cual, estando acreditado por el registrador calificante que el cesionario
aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad
de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos registros de la Propiedad en
los términos antes expuestos; la declaración contenida en la escritura de cesión de
crédito o el informe notarial negativo incorporado a la misma no pueden prevalecer en el
presente supuesto, por carecer de suficiente fuerza enervante de la prueba obtenida por
el registrador. Solo acreditando un error en la titularidad inscrita o la cancelación las
hipotecas de referencia se podría refutar la utilización del informe en que se fundamenta
la calificación recurrida.
8. En cuanto a la segunda de las cuestiones objeto del recurso, la aplicación al
acreedor-cesionario, que es una entidad domiciliada en España, de los requisitos de
inscripción en el Registro Público especial de prestamistas profesionales y suscripción
de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario alternativo; el registrador la
defiende en la consideración de tratarse de requisitos necesarios y previos al inicio de la
actividad de concesión de préstamos (vid. artículos 3 y 7 de la Ley 2/2009), requisitos
que debe cumplir también el cesionario de los mismos porque, en caso contrario, sería
fácil burlar la finalidad de la Ley 2/2009, de transparencia y protección de los
consumidores que contraten préstamos con acreedores que no tuvieran la concesión de
entidades de crédito.
La recurrente, por su parte, afirma que la Ley 2/2009, únicamente se refiere a la
actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago
aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación
(artículo 1, apartado 1, letra a), sin aludir a los supuestos de cesión o subrogación de los
mismos, y que las obligaciones recogidas en la dicha ley son previas o simultáneas a la
formalización del contrato, por lo que en nada afectan a su cesión posterior.
Es cierto que la Ley 2/2009, constituye una norma dirigida fundamentalmente a
garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de
préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren
prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por
lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito
en el Registro de la Propiedad.

cve: BOE-A-2023-8160
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Núm. 77