BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 27 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 44894

obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de
realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para
acreditar la representación alegada”.»
Igualmente, según las mismas sentencias, «conforme al tenor del art. 98.2 de la
Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder
realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de
la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia
de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que
se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este
carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una
interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el
notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio
de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente
valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015
y 25 de octubre de 2016). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes
mencionadas.
3. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General
(vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de
mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre
de 2020), «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el
notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización
para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se
puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de
intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el
artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de
los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en
cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta
la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y
parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el
representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o
autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento,
deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el
supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la
licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha
autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de
la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice
directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los
principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte
el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad,
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay

cve: BOE-A-2023-7842
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Núm. 73