BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 27 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 44790

Tercero. Entendemos que la expresada nota de calificación en el hecho segundo,
es improcedente y que, en consecuencia, la calificación registral no se ajusta a derecho,
dicho con el debido respeto, por cuanto:
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Reglamento Hipotecario en su
punto segundo se hace constar que será necesario “Reseña del título o manifestación de
carecer del mismo y, en todo caso, fecha y causa de la adquisición de los bienes” que
entendemos cumplido por cuanto se hace constar que el título de adquisición es el de
contrato verbal así como las fechas de los mismos y los intervinientes. El expediente de
dominio, cuya finalidad entendemos que es la de generar un título formal que permita
obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que
no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han
quedado al margen de Registro. Por ello, el registrador no puede calificar la validez del
mismo ni de las adquisiciones intermedias ni puede exigir que se aporte una copia del
título cuando el mismo fue verbal y entendemos que eso es objeto de verificación por
parte del Notario autorizante del Acta. El artículo 203.1.Tercera, entendemos que permite
en esos casos al registrador denegar la anotación preventiva, pero sí se podrá emitir
certificación literal de la finca, haciendo las observaciones que estime pertinente, y
siendo potestad del notario la de continuar o no con el procedimiento, subsanando los
posibles defectos advertidos por el registrador. Como se puede observar en la
certificación emitida con fecha nueve de mayo que además ocasionó anotación
preventiva al folio 103 del libro 240 de Jerez de los Caballeros, Tomo 686 del Archivo
General con la misma fecha de expedición de certificación no se realizó ningún tipo de
observación que hubiera sido necesario en caso de ahora considerarse la carencia de
título válido y que pudiera haber sido suficiente para que la notario autorizante se
hubiese replanteado la conveniencia o no de haber seguido con el expediente para
adelante.
Se recuerda tal y como se puede deducir de varias Resoluciones de la Dirección
General que el expediente de dominio para reanudación de tracto se basa en dos pilares
que suplen con ventaja las anteriores dificultades: Por un lado, el juicio notarial sobre la
acreditación de la cadena de titularidades (declaración de autoridad equivalente a la
anterior judicial con presunción de veracidad, que se emite en sede de jurisdicción
voluntaria previas todas las notificaciones necesarias), y por otro lado, la posesión
ininterrumpida y acreditada de más de 30 años que, en último extremo, justifica la
titularidad y purga de cualquier posible defecto de los títulos.
Se han realizado notificaciones a los colindantes y se ha publicado en el BOE al
titular registral y sus posibles herederos y otros interesados en el expediente y como
resulta del acta final no ha existido oposición por parte de ninguno de los notificados.
En las diferentes resoluciones de la Dirección General queda claramente explicada
que lo esencial de este tipo de expediente es identificar perfectamente el tracto, que se
ha hecho, y aportar aquellos documentos de los que dispongas, que en este caso no
existe por haberse producido mediante compraventas verbales, práctica muy habitual en
la zona y que además son válidos de conformidad con los artículos 1.261 y 1.278 del
Código Civil.
Otro carácter esencial del expediente, como elemento básico de seguridad jurídica
en la tramitación del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, la
citación al titular registral o a sus herederos, a lo que se ha dado cumplimiento mediante
la publicación en el BOE por ser la inscripción del último titular del año 1963.
Tras la desjudicialización de esta y otras materias de naturaleza de jurisdicción
voluntaria, el presente expediente tiene carácter exclusivamente notarial que permite la
inscripción de un documento público excepcionando la norma de la necesaria
consecución de titularidades y títulos formales de conformidad con el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria.
Ha reiterado la Dirección General (R 13 de junio de 2.019) que no es preciso aportar
un título fehaciente, que queda precisamente acreditado/suplido por el propio expediente
de reanudación del tracto y que lo esencial es identificar perfectamente el tracto, lo que

cve: BOE-A-2023-7834
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Núm. 73