III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7293)
Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41620
Y como indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la intervención de
los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la
realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se
produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al
registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera
parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión».
8. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el presente caso, el registrador funda sus dudas en la posible controversia latente
respecto de la fracción de terreno, que provoca la oposición del colindante, la cual ha
sido comprobada mediante los medios de calificación gráfica de las que dispone el
registrador, de la que concluye que se produce esa invasión.
Por ello, resulte evidente la existencia de un conflicto latente, que no puede ser
resuelta por el registrador ni por esta Dirección General, por carecer de competencia
para ello.
9. Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de
sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación,
procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la
de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador
sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble
catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor,
sino también titular registral de la finca colindante, si bien no tienen tampoco inscrita en
el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero, alega entrar en
colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente que existe
controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva
georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la
resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia».
Ello determina la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí
recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes
inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, -como ya
se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020- «decidir cuál deba ser la
georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o
soluciones transaccionales entre colindantes».
En casos como el presente, señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que si la
incorporación de la georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible
invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde
conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan
prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien
por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».
Y resulta también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria
en el sentido de que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de
los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél».
cve: BOE-A-2023-7293
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 67
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41620
Y como indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la intervención de
los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la
realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se
produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al
registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera
parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión».
8. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el presente caso, el registrador funda sus dudas en la posible controversia latente
respecto de la fracción de terreno, que provoca la oposición del colindante, la cual ha
sido comprobada mediante los medios de calificación gráfica de las que dispone el
registrador, de la que concluye que se produce esa invasión.
Por ello, resulte evidente la existencia de un conflicto latente, que no puede ser
resuelta por el registrador ni por esta Dirección General, por carecer de competencia
para ello.
9. Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de
sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación,
procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la
de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador
sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble
catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor,
sino también titular registral de la finca colindante, si bien no tienen tampoco inscrita en
el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero, alega entrar en
colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente que existe
controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva
georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la
resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia».
Ello determina la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí
recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes
inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, -como ya
se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020- «decidir cuál deba ser la
georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o
soluciones transaccionales entre colindantes».
En casos como el presente, señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que si la
incorporación de la georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible
invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde
conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan
prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien
por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».
Y resulta también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria
en el sentido de que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de
los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél».
cve: BOE-A-2023-7293
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Núm. 67
