III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6849)
Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de una subcomunidad en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38439
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de San Sebastián de
los Reyes número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en
su conocimiento que la escritura otorgada en Alcobendas, ante su Notario don Gerardo v.
Wichmann Rovira, el día 27 de mayo de 2.022, número 2.167 de su protocolo, que
motivó el asiento de presentación número 1.195 del Diario 132 de fecha 1 de julio
de 2.022, ha sido calificada con nota negativa de suspensión con fecha, del siguiente
tenor literal:
Calificado el precedente documento no se accede a la inscripción solicitada teniendo
en cuenta los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Hechos: Se presenta escritura otorgada en Alcobendas, ante su Notario don Gerardo
v. Wichmann Rovira, el día 27 de mayo de 2022, número 2.167 de su protocolo, por la
que la sociedad “Merfa, S.L.” dueña de la nave o local comercial situado en planta baja
de la edificación sita en la calle (…) de la localidad de San Sebastián de los Reyes, finca
número 26.521 S.S. Reyes, procede a la constitución en el mismo de una Subcomunidad
en Régimen de Propiedad Horizontal, dividiendo horizontalmente el citado local en un
conjunto de unidades inmobiliarias, concretamente cuatro viviendas y dos oficinas, cada
una de las cuales conlleva inherente el derecho de comunidad especial sobre los
elementos comunes de la subcomunidad, en relación a los cuales, y conforme especifica
el artículo 2 de los Estatutos reguladores de la subcomunidad constituida, se establece
que “En particular es elemento común de la subcomunidad el pasillo distribuidor por el
que se accede a la viviendas 1 a 5 y a las Oficinas 3 y 4 desde (…)”.
El local comercial en que el que se constituye la subcomunidad en régimen de
propiedad horizontal antes indicada tiene una superficie útil aproximada de 324 m2, si
bien según resulta de la descripción literaria de cada una de las fincas integrantes de la
citada subcomunidad constituida en dicho local, la superficie construida total de los
mismos es de 231,16 m2, existiendo ahora, según se ha dicho también, y como elemento
común de dicha subcomunidad, un pasillo distribuidor de acceso a las viviendas y
oficinas antes indicadas.
Así mismo, si bien el local comercial en el que se constituye la subcomunidad en
régimen de propiedad horizontal tiene una cuota de participación en la propiedad
horizontal del edificio de que forma parte integrante de 30,84% la suma de las cuotas de
los seis elementos integrantes de la subcomunidad constituida en el mismo representan
una cuota total sólo del 30%.
Consultado el contenido tabular del Registro, de las Normas Estatutarias que regulan
la propiedad horizontal al que pertenece la finca número 26.521 S.S. Reyes, únicamente
consta autorizado el propietario actual o futuro de la planta baja de la edificación –nave o
local comercial–, sin necesidad de previo acuerdo de la Junta de condueños, para
realizar segregaciones, agregaciones, agrupaciones y divisiones, con la única salvedad
de que al realizar cualquiera de dichos actos, se redistribuya su cuota de propiedad entre
los locales resultantes, sin alterar en modo alguno la cuota de los restantes predios que
componen la edificación (apartado letra a de los Estatutos de la total Propiedad
Horizontal del Edificio).
Fundamentos de Derecho: La división de un elemento privativo perteneciente a una
propiedad horizontal constituyendo en el mismo una subcomunidad en régimen de
propiedad horizontal dando lugar a la formación de otros seis elementos nuevos
susceptibles de aprovechamiento independiente que conlleva inherente el derecho de
comunidad especial sobre un pasillo distribuidor que se configura como elemento común,
de la subcomunidad, implica la modificación de dicho título constitutivo lo que, caso de
no encontrarse autorizado en las Normas Estatutarias del edificio al que pertenece dicha
finca como sucede en el caso que nos ocupa, exige la prestación del consentimiento o
cve: BOE-A-2023-6849
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 63
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38439
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de San Sebastián de
los Reyes número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en
su conocimiento que la escritura otorgada en Alcobendas, ante su Notario don Gerardo v.
Wichmann Rovira, el día 27 de mayo de 2.022, número 2.167 de su protocolo, que
motivó el asiento de presentación número 1.195 del Diario 132 de fecha 1 de julio
de 2.022, ha sido calificada con nota negativa de suspensión con fecha, del siguiente
tenor literal:
Calificado el precedente documento no se accede a la inscripción solicitada teniendo
en cuenta los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Hechos: Se presenta escritura otorgada en Alcobendas, ante su Notario don Gerardo
v. Wichmann Rovira, el día 27 de mayo de 2022, número 2.167 de su protocolo, por la
que la sociedad “Merfa, S.L.” dueña de la nave o local comercial situado en planta baja
de la edificación sita en la calle (…) de la localidad de San Sebastián de los Reyes, finca
número 26.521 S.S. Reyes, procede a la constitución en el mismo de una Subcomunidad
en Régimen de Propiedad Horizontal, dividiendo horizontalmente el citado local en un
conjunto de unidades inmobiliarias, concretamente cuatro viviendas y dos oficinas, cada
una de las cuales conlleva inherente el derecho de comunidad especial sobre los
elementos comunes de la subcomunidad, en relación a los cuales, y conforme especifica
el artículo 2 de los Estatutos reguladores de la subcomunidad constituida, se establece
que “En particular es elemento común de la subcomunidad el pasillo distribuidor por el
que se accede a la viviendas 1 a 5 y a las Oficinas 3 y 4 desde (…)”.
El local comercial en que el que se constituye la subcomunidad en régimen de
propiedad horizontal antes indicada tiene una superficie útil aproximada de 324 m2, si
bien según resulta de la descripción literaria de cada una de las fincas integrantes de la
citada subcomunidad constituida en dicho local, la superficie construida total de los
mismos es de 231,16 m2, existiendo ahora, según se ha dicho también, y como elemento
común de dicha subcomunidad, un pasillo distribuidor de acceso a las viviendas y
oficinas antes indicadas.
Así mismo, si bien el local comercial en el que se constituye la subcomunidad en
régimen de propiedad horizontal tiene una cuota de participación en la propiedad
horizontal del edificio de que forma parte integrante de 30,84% la suma de las cuotas de
los seis elementos integrantes de la subcomunidad constituida en el mismo representan
una cuota total sólo del 30%.
Consultado el contenido tabular del Registro, de las Normas Estatutarias que regulan
la propiedad horizontal al que pertenece la finca número 26.521 S.S. Reyes, únicamente
consta autorizado el propietario actual o futuro de la planta baja de la edificación –nave o
local comercial–, sin necesidad de previo acuerdo de la Junta de condueños, para
realizar segregaciones, agregaciones, agrupaciones y divisiones, con la única salvedad
de que al realizar cualquiera de dichos actos, se redistribuya su cuota de propiedad entre
los locales resultantes, sin alterar en modo alguno la cuota de los restantes predios que
componen la edificación (apartado letra a de los Estatutos de la total Propiedad
Horizontal del Edificio).
Fundamentos de Derecho: La división de un elemento privativo perteneciente a una
propiedad horizontal constituyendo en el mismo una subcomunidad en régimen de
propiedad horizontal dando lugar a la formación de otros seis elementos nuevos
susceptibles de aprovechamiento independiente que conlleva inherente el derecho de
comunidad especial sobre un pasillo distribuidor que se configura como elemento común,
de la subcomunidad, implica la modificación de dicho título constitutivo lo que, caso de
no encontrarse autorizado en las Normas Estatutarias del edificio al que pertenece dicha
finca como sucede en el caso que nos ocupa, exige la prestación del consentimiento o
cve: BOE-A-2023-6849
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Núm. 63
