III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6845)
Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38392
de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario;
Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de
febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura
(Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta
en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la moderación de la cláusula penal es
renunciable).
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012). Según la jurisprudencia del
Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) el artículo 1504 del Código Civil
es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se
haya pactado condición resolutoria explícita, y, también puede aplicarse en el presente
supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo
relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la Resolución de 17 de
noviembre de 1978, “el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria
pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de
cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo
posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente
una cuestión tan delicada”. En las Resoluciones de 10/7/2013, R. 25-3-2014, R.
16-10-2014, R. 2-12-2015 R. 16-9-2020, se indica además, que “La facultad resolutoria
ha de ser interpretada restrictivamente”.
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente. en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). En cuanto al primero de los defectos
señalados, esto es, la falta de acreditación del incumplimiento de la condición por el
adquirente, en el supuesto de este expediente, ciertamente, la facultad resolutoria se
ejercita de forma unilateral. pero su eficacia (que en el orden registral alcanza a la
reinscripción de la titularidad dominical a favor del que activa la resolución) depende del
aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La resolución presupone el
incumplimiento grave del adquirente (sin que, según la jurisprudencia, sea exigible una
reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones
contractuales, sino atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento,
siempre que tenga la entidad suficiente para originar la frustración del fin del contrato –
cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de
febrero de 2009 y 14 de junio y 4 de octubre de 2011–); por lo que si éste formula su
oposición a la misma, será el transmitente quien habrá de acreditar en el
correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución (Sentencia del
Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustren el fin del contrato por la
conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que la justifique (vid. las ya
citadas Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30
de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). Como
contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se practique un
requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil), que cumple
cve: BOE-A-2023-6845
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 63
Miércoles 15 de marzo de 2023
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de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario;
Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de
febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura
(Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta
en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la moderación de la cláusula penal es
renunciable).
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012). Según la jurisprudencia del
Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) el artículo 1504 del Código Civil
es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se
haya pactado condición resolutoria explícita, y, también puede aplicarse en el presente
supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo
relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la Resolución de 17 de
noviembre de 1978, “el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria
pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de
cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo
posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente
una cuestión tan delicada”. En las Resoluciones de 10/7/2013, R. 25-3-2014, R.
16-10-2014, R. 2-12-2015 R. 16-9-2020, se indica además, que “La facultad resolutoria
ha de ser interpretada restrictivamente”.
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente. en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). En cuanto al primero de los defectos
señalados, esto es, la falta de acreditación del incumplimiento de la condición por el
adquirente, en el supuesto de este expediente, ciertamente, la facultad resolutoria se
ejercita de forma unilateral. pero su eficacia (que en el orden registral alcanza a la
reinscripción de la titularidad dominical a favor del que activa la resolución) depende del
aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La resolución presupone el
incumplimiento grave del adquirente (sin que, según la jurisprudencia, sea exigible una
reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones
contractuales, sino atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento,
siempre que tenga la entidad suficiente para originar la frustración del fin del contrato –
cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de
febrero de 2009 y 14 de junio y 4 de octubre de 2011–); por lo que si éste formula su
oposición a la misma, será el transmitente quien habrá de acreditar en el
correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución (Sentencia del
Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustren el fin del contrato por la
conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que la justifique (vid. las ya
citadas Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30
de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). Como
contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se practique un
requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil), que cumple
cve: BOE-A-2023-6845
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