BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38382

La regla general para la determinación del título necesario para cancelar una
inscripción de hipoteca la establece el primer párrafo del artículo 82 de la Ley
Hipotecaria: «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura
pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso
de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».
También será posible cancelar una hipoteca como consecuencia de la ejecución
mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad,
en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución.
Así lo dispone el segundo párrafo del artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
«Asimismo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas
las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado
después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en
el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al
importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el
remanente a disposición de los interesados».
E igualmente, se podrá cancelar una hipoteca cuando, habiendo sido objeto de
ejecución, esta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación. En este caso,
según señala el primer inciso del mismo artículo 674: «A instancia del adquirente, se
expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del
gravamen que haya originado el remate o la adjudicación» (en semejantes términos, el
artículo 134 de la Ley Hipotecaria).
5. En el presente caso se presenta un mandamiento judicial librado en un
procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que se traslada el decreto que acuerda la
terminación del proceso, ordenando la cancelación de la nota marginal de expedición de
certificación y la propia inscripción de hipoteca.
De acuerdo con lo expuesto no es admisible el referido mandamiento judicial como
título hábil para cancelar la hipoteca.
Es cierto que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que, en algún caso
parecido, un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca. Así, la
Resolución de 10 de septiembre de 2005 señaló: «Si se acreditara que, como parece, ha
habido consignación de todas las cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera
habido igualmente declaración judicial de estar la consignación bien hecha, el
documento judicial correspondiente sería suficiente para la cancelación pretendida».
También la Resolución de 21 de mayo de 2012 admitió que «habida cuenta que, en
el seno de este procedimiento, en trámite de alegaciones, se ha aclarado por la
autoridad judicial que la cancelación de hipoteca se ordena por pago de la cantidad
adeudada, debería haberse practicado la inscripción una vez recibida esta aclaración en
el Registro».
Sin embargo, en el caso objeto de este expediente, el procedimiento de ejecución
directa ha culminado mediante la adjudicación de la finca al acreedor.
Pero, no se pretende cancelar la nota marginal de expedición de certificación de
titularidad y cargas como consecuencia de esa adjudicación, sino que, lo que se
pretende es la cancelación de la referida nota marginal, como consecuencia de la
escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, que a su vez trae causa de la
escritura de compraventa, pero formalizada no por el verdadero dueño en virtud del
decreto de adjudicación, es decir, «Maximfácil, S.L.», sino por el titular registral que ya
no tiene poder de disposición, como resulta de toda la documentación presentada.
Procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.

cve: BOE-A-2023-6843
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 63