III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6843)
Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación en procedimiento de ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38377
Instancia número 7 de Vilanova i la Geltrú, Doña A. T. E., en el que se ordena la
cancelación de la nota marginal puesta al margen de la inscripción 7.ª de constitución de
hipoteca de la finca 18.276 de esta demarcación registral, por haberse acordado poner
fin a la ejecución. Dicho mandamiento incluye decreto de adjudicación, firme,
número 141/10 expedido por el letrado de la Administración de Justicia de dicho
Juzgado, don R. C. R. el 02/05/2011 en el que, en méritos de la celebración de la
subasta de la finca 18.276, se adjudica la misma a favor de Maximfacil, S.L. y se ordena
la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y todas las
inscripciones y anotaciones posteriores. El citado documento causó inicialmente el
asiento de presentación 266 del diario 32, posteriormente el asiento 263 del diario 33, y
hoy el asiento 1763 del diario 33.
Segundo.–Sin embargo, según el Registro, la finca 18.276 fue transmitida por parte
de D. J. M. C. (el titular registral, parte demandada en el procedimiento de ejecución), a
la entidad Budmac Investments II, S.L., en virtud de escritura otorgada el día 14 de
febrero de 2017 ante el Notario de Villanova i la Geltrú, Don Andrés Ferrando López,
protocolo 159/2017 e inscrita en este Registro el día 20 de septiembre de 2017.
Tercero.–El día 8 de marzo de 2022, este documento fue inicialmente calificado con
defectos, al apreciarse incongruencia entre el Decreto y el mandamiento presentados.
Cuarto.–Se aportó nuevamente la documentación el 30 de mayo de 2022, junto con
una instancia suscrita en Vilanova i la Geltrú, el día 23 de mayo de 2022, por D. Y. P. V.,
con NIF (...), actuando como apoderada de la mercantil Budmac Investments II, S.L. a
efectos de subsanar la calificación de fecha 8 de marzo de 2022.
Quinto.–Toda dicha documentación ha sido nuevamente presentada el día 3 de
octubre de 2022, causando el asiento antes indicado 1763 del Diario 33.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 1261 y concordantes del Código Civil, los artículos 3, 18, 20, 21,
32, 33, 133, 134 y concordantes de la Ley Hipotecaria, 98, 100 y concordantes del
Reglamento Hipotecario y el artículo 674 y concordantes de la LEC.
El mandamiento judicial debe ser congruente con el Decreto que le sirve de base. El
Decreto no ordena simplemente la cancelación de la nota marginal de expedición de la
certificación, sino la adjudicación de la finca y la práctica de las consiguientes
cancelaciones.
De la documentación presentada, resultaría que el procedimiento ejecutivo al que se
refiere la nota marginal cuya cancelación se pretende, siguió su curso por los trámites
pertinentes y culminó con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario en el
año 2011, mediante el referido Decreto. Esta adjudicación nunca fue objeto de
inscripción. Varios años después, en 2017, la persona que seguía figurando como titular
en el Registro vendió la finca a un tercero (Budmac Investments II, S.L.), mediante una
escritura que fue objeto de inscripción ese mismo año. Se da la circunstancia de que,
con posterioridad, consta inscrita novación de una hipoteca de rango preferente a la
hipoteca que, aparentemente, fue objeto de ejecución no inscrita.
De acuerdo con los principios de sucesivo y consentimiento causal, no puede
accederse “en abstracto” a la cancelación de la nota marginal, desligada de la suerte del
procedimiento en cuyo marco, se decretó esta. La causa de la cancelación, en este caso,
es la terminación de la ejecución, mediante la correspondiente adjudicación, habiéndose
ordenado, en su día, la práctica de las oportunas cancelaciones, entre las cuales, la de la
mentada nota marginal. La cancelación de la nota marginal requeriría, por tanto, la
inscripción de la adjudicación, tal como fue decretada en su día.
A esto no puede ser obstáculo el hecho de que figure la finca inscrita a nombre de un
tercero que la adquirió, según parece, varios años después de concluido el
procedimiento de ejecución. Si bien, civilmente, este tercero parecería haber adquirido
de quien ya no era dueño, sin que la inscripción pueda convalidar dicha adquisición, lo
que está claro es que, registralmente, es un tercero que adquiere con posterioridad a
haberse reflejado en el Registro el inicio del procedimiento ejecutivo, sin que su
cve: BOE-A-2023-6843
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 63
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38377
Instancia número 7 de Vilanova i la Geltrú, Doña A. T. E., en el que se ordena la
cancelación de la nota marginal puesta al margen de la inscripción 7.ª de constitución de
hipoteca de la finca 18.276 de esta demarcación registral, por haberse acordado poner
fin a la ejecución. Dicho mandamiento incluye decreto de adjudicación, firme,
número 141/10 expedido por el letrado de la Administración de Justicia de dicho
Juzgado, don R. C. R. el 02/05/2011 en el que, en méritos de la celebración de la
subasta de la finca 18.276, se adjudica la misma a favor de Maximfacil, S.L. y se ordena
la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y todas las
inscripciones y anotaciones posteriores. El citado documento causó inicialmente el
asiento de presentación 266 del diario 32, posteriormente el asiento 263 del diario 33, y
hoy el asiento 1763 del diario 33.
Segundo.–Sin embargo, según el Registro, la finca 18.276 fue transmitida por parte
de D. J. M. C. (el titular registral, parte demandada en el procedimiento de ejecución), a
la entidad Budmac Investments II, S.L., en virtud de escritura otorgada el día 14 de
febrero de 2017 ante el Notario de Villanova i la Geltrú, Don Andrés Ferrando López,
protocolo 159/2017 e inscrita en este Registro el día 20 de septiembre de 2017.
Tercero.–El día 8 de marzo de 2022, este documento fue inicialmente calificado con
defectos, al apreciarse incongruencia entre el Decreto y el mandamiento presentados.
Cuarto.–Se aportó nuevamente la documentación el 30 de mayo de 2022, junto con
una instancia suscrita en Vilanova i la Geltrú, el día 23 de mayo de 2022, por D. Y. P. V.,
con NIF (...), actuando como apoderada de la mercantil Budmac Investments II, S.L. a
efectos de subsanar la calificación de fecha 8 de marzo de 2022.
Quinto.–Toda dicha documentación ha sido nuevamente presentada el día 3 de
octubre de 2022, causando el asiento antes indicado 1763 del Diario 33.
Fundamentos de Derecho:
Vistos los artículos 1261 y concordantes del Código Civil, los artículos 3, 18, 20, 21,
32, 33, 133, 134 y concordantes de la Ley Hipotecaria, 98, 100 y concordantes del
Reglamento Hipotecario y el artículo 674 y concordantes de la LEC.
El mandamiento judicial debe ser congruente con el Decreto que le sirve de base. El
Decreto no ordena simplemente la cancelación de la nota marginal de expedición de la
certificación, sino la adjudicación de la finca y la práctica de las consiguientes
cancelaciones.
De la documentación presentada, resultaría que el procedimiento ejecutivo al que se
refiere la nota marginal cuya cancelación se pretende, siguió su curso por los trámites
pertinentes y culminó con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario en el
año 2011, mediante el referido Decreto. Esta adjudicación nunca fue objeto de
inscripción. Varios años después, en 2017, la persona que seguía figurando como titular
en el Registro vendió la finca a un tercero (Budmac Investments II, S.L.), mediante una
escritura que fue objeto de inscripción ese mismo año. Se da la circunstancia de que,
con posterioridad, consta inscrita novación de una hipoteca de rango preferente a la
hipoteca que, aparentemente, fue objeto de ejecución no inscrita.
De acuerdo con los principios de sucesivo y consentimiento causal, no puede
accederse “en abstracto” a la cancelación de la nota marginal, desligada de la suerte del
procedimiento en cuyo marco, se decretó esta. La causa de la cancelación, en este caso,
es la terminación de la ejecución, mediante la correspondiente adjudicación, habiéndose
ordenado, en su día, la práctica de las oportunas cancelaciones, entre las cuales, la de la
mentada nota marginal. La cancelación de la nota marginal requeriría, por tanto, la
inscripción de la adjudicación, tal como fue decretada en su día.
A esto no puede ser obstáculo el hecho de que figure la finca inscrita a nombre de un
tercero que la adquirió, según parece, varios años después de concluido el
procedimiento de ejecución. Si bien, civilmente, este tercero parecería haber adquirido
de quien ya no era dueño, sin que la inscripción pueda convalidar dicha adquisición, lo
que está claro es que, registralmente, es un tercero que adquiere con posterioridad a
haberse reflejado en el Registro el inicio del procedimiento ejecutivo, sin que su
cve: BOE-A-2023-6843
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Núm. 63
