BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 34917

reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión». Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el
registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda
resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de
acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia.
El juicio de identidad de la finca, por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el presente caso, el registrador funda sus dudas en la posible controversia latente
respecto de la fracción de terreno, que provoca la oposición del colindante, la cual ha
sido comprobada mediante los medios de calificación gráfica de las que dispone el
registrador, de la que concluye que se produce esa invasión.
Por ello, resulte evidente la existencia de un conflicto latente, que no puede ser
resuelta por el registrador ni por esta Dirección General, por carecer de competencia
para ello.
Además, como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de
las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho,
sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites,
garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y
define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la
delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada supondría
dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la
determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría
con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad,
impidiendo al colindante que se opone, inscribir la georreferenciación alternativa
presentada en el seno del expediente, con base a la cual se opone a la inscripción.
Por ello, no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas
circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del
Registro y se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante,
en contra del consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su
derecho bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de
la Ley Hipotecaria.
Las alegaciones del recurrente relativas al deslinde y amojonamiento posterior a la
parcelación realizados extrajudicialmente no pueden ser tenidos en cuenta, en cuanto
que no han tenido acceso al Registro, siendo necesaria su documentación y
presentación a inscripción, para cumplir con la regla del tracto sucesivo del artículo 20 de
la Ley Hipotecaria, para someterlos a la correspondiente calificación registral, garante de
los derechos de los titulares registrales de las fincas implicadas, por existir una situación
registral preexistente a las actuaciones no documentadas.
Este hecho impide, evidentemente la inscripción de la rectificación de la descripción y
de la georreferenciación de la finca registral 11.747 de Artà por la vía del expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de
sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación,
procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la
de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador
sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble
catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor,
sino también titular registral de la finca colindante, si bien no tienen tampoco inscrita en
el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero, alega entrar en

cve: BOE-A-2023-6163
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Núm. 57