BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 34889

referido a la descripción de la finca, de modo que la superficie que ahora se quiere
constatar es la que debió figurar desde el primer momento por ser la realmente
contenida dentro de los linderos originariamente registrados. Fuera de este supuesto, la
pretensión de modificar la cabida estaría encubriendo el propósito de modificar la
realidad física de la finca inscrita, mediante la adición de superficie colindante y, por
tanto, extraña a la finca inscrita, para lo cual sería necesario la previa inmatriculación de
la finca no inscrita y su posterior agrupación o agregación a la finca inscrita.
Y que, por ello, advirtió expresamente en su certificación que «no es posible la
rectificación de la cabida solicitada, en base al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que
el procedimiento establecido en el citado artículo es para completar la descripción
literaria de una finca, y no como procedimiento para inmatricular una finca no inscrita,
procedimiento ya previsto en los artículos 203, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria».
4. En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas del
registrador, como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de
diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que «el
registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad
que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este
modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8
de junio de 2016)». Por tanto, la actuación de la registradora fue plenamente correcta.
Y también se ha reiterado por este Centro Directivo que «en el expediente notarial
regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas,
diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de
identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia
de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018)».
Sin embargo, (como se dijo en la Resolución reseñada) «ello no sucede en el caso que
nos ocupa. Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas en la
certificación inicial y fundamentadas en la calificación justifican la negativa a practicar la
inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del
expediente de rectificación de superficie».
En efecto, el notario autorizante y ahora recurrente incluye en el expediente una
diligencia, recogida en extenso anteriormente, en la que manifiesta las razones por las
que debe entenderse que estamos ante una rectificación de descripción y no ante una
inmatriculación de una nueva porción de terreno. El notario manifiesta, en resumen, que
«(…) los requirentes son familia lejana y cada mitad de dicha finca se ha ido
transmitiendo independientemente de la otra desde que ellos tienen noticia, siendo las
inscripciones de los requirentes la 7.ª y 8.ª, es decir, cada mitad hace tiempo que se ha
ido transmitiendo e inscribiendo por separado. Saben que originariamente la casa era de
un antepasado común, y que en algún momento la casa se dividió para dos herederos,
que a su vez fueron transmitiendo a los suyos. Es decir, sí que fue una única casa
originariamente, con su huerto y posteriormente se completó la edificación de todo y se
dividió materialmente en dos. Por ello, no hay inmatriculación de finca, sino que dicha
finca original se ha ido transmitiendo por mitades independientes, y precisamente para
acabar con esta situación es por lo que los requirentes han ido al Ayuntamiento a
solicitar la parcelación de las dos fincas, lo cual sólo pueden obtener si previamente
consta la superficie correcta de la misma (…)».
Con esta concreta manifestación que realiza el notario, deben entenderse disipadas
las iniciales razonables dudas de la registradora.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las

cve: BOE-A-2023-6159
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Núm. 57