III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5934)
Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Santander n.º 1, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 33106
Pero, por las razones expuestas en el fundamento de Derecho anterior, no todas las
cláusulas de un préstamo hipotecario (u otro tipo de negocio asegurado con hipoteca)
puede ser tratadas del mismo modo.
Así, el carácter voluntario del pacto de ejecución directo hipotecario, que no podrá
utilizarse si en la escritura de constitución de la hipoteca no se recoge el mismo, o bien
no se determina el precio del bien hipotecado para que sirva de tipo para la subasta o el
domicilio del deudor para practicar los requerimientos y las notificaciones, implica que el
reflejo en la escritura de préstamo hipotecario de la posibilidad de su utilización y de sus
correspondientes requisitos revela, ya de por sí, una voluntad de la parte acreedora en
su inscripción.
Además, en el presente supuesto concurren las siguientes circunstancias:
a) En la misma escritura se constituye otra hipoteca sobre una finca de otro
Registro, en que sí se incorpora una certificación de tasación vigente y válida;
b) En la escritura se faculta al representante del acreedor para subsanar los
defectos que se adviertan en la nota de calificación;
c) En respuesta a la primera nota de calificación registral, la parte interesada aportó
un certificado de tasación (si bien se encontraba caducado); las cuales vienen a
confirmar esa voluntad del acreedor en la inscripción del pacto de ejecución directa.
d) En la parte expositiva de la escritura se dice lo siguiente: «Cuarto. Deuda de
«Tres Mares, SA» con don F. T. B: 1. Como consecuencia del impago de determinadas
cantidades correspondientes al precio aplazado por la compra a don L. F. T. B. de una
serie de acciones de la Entidad «Termas Pallarés, SA» de que este último era titular, el
Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Medio Cudeyo, Cantabria, dictó el día 30 de diciembre
de 2020 en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales que seguía con el
n.º 734/2020 un Auto por el que despachaba ejecución contra «Tres Mares, SA» por un
principal de 8.996.343,84 euros más la suma de 2.690.000 euros presupuestada para
costas y gastos. 2. Iniciada la ejecución, las partes llegaron a un acuerdo que han
formalizado en un documento privado suscrito en Madrid el día 10 de junio de 2022 y por
virtud del cual «Tres Mares, SA», después de hacerse cargo del pago de unas
cantidades iniciales, reconoce una deuda pendiente de pago con don L. F. T. B. de un
importe de siete millones quinientos cuarenta y cuatro mil novecientos cuarenta y ocho
euros con setenta y dos céntimos de euro (7.544.948,72), que se compromete a pagar
en un plazo de nueve (9) años, contados a partir del día uno de agosto de dos mil
veintidós, mediante nueve cuotas anuales sucesivas que deberán pagarse por «Tres
Mares, SA», la primera de dichas cuotas anuales el día uno de agosto de dos mil
veintitrés y las siguientes el día uno de agosto de los años sucesivos siguientes, hasta el
pago de la última cuota anual, que tendrá lugar el día uno de agosto de dos mil treinta y
uno. El otorgamiento de esta escritura pública tendrá el valor de reconocimiento de esa
deuda de la sociedad «Tres Mares, SA» con el acreedor, pero no modifica en modo
alguno el acuerdo al que antes se ha hecho referencia (…) 4. En garantía de la deuda
aplazada, entre otras, se han acordado igualmente la constitución de las siguientes
garantías, con carácter solidario: (…)».
Es decir, iniciada la ejecución se llegó a un acuerdo de ejecución, por el que se
sustituye el procedimiento de ejecución judicial por un procedimiento de ejecución
convenido, garantizado con sendas garantías hipotecarias y pignoraticias sobre
acciones, de lo que puede deducirse que el pacto de ejecución directa de la hipoteca
debe reputarse especialmente cualificado.
De haber querido el acreedor la inscripción parcial automática de la hipoteca no
habría solicitado la representación del deudor para subsanar defectos, y, por otra parte,
podría haber optado, ante la primera nota de calificación negativa, por manifestar su
voluntad de que se inscribiera la hipoteca sin el indicado pacto.
En otro sentido, como ya dijera la Resolución de 8 de septiembre de 2021, esa
voluntad respecto a esta concreta inscripción parcial podría deducirse de la propia
interposición del recurso contra la calificación registral presentado por la entidad
cve: BOE-A-2023-5934
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 55
Lunes 6 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 33106
Pero, por las razones expuestas en el fundamento de Derecho anterior, no todas las
cláusulas de un préstamo hipotecario (u otro tipo de negocio asegurado con hipoteca)
puede ser tratadas del mismo modo.
Así, el carácter voluntario del pacto de ejecución directo hipotecario, que no podrá
utilizarse si en la escritura de constitución de la hipoteca no se recoge el mismo, o bien
no se determina el precio del bien hipotecado para que sirva de tipo para la subasta o el
domicilio del deudor para practicar los requerimientos y las notificaciones, implica que el
reflejo en la escritura de préstamo hipotecario de la posibilidad de su utilización y de sus
correspondientes requisitos revela, ya de por sí, una voluntad de la parte acreedora en
su inscripción.
Además, en el presente supuesto concurren las siguientes circunstancias:
a) En la misma escritura se constituye otra hipoteca sobre una finca de otro
Registro, en que sí se incorpora una certificación de tasación vigente y válida;
b) En la escritura se faculta al representante del acreedor para subsanar los
defectos que se adviertan en la nota de calificación;
c) En respuesta a la primera nota de calificación registral, la parte interesada aportó
un certificado de tasación (si bien se encontraba caducado); las cuales vienen a
confirmar esa voluntad del acreedor en la inscripción del pacto de ejecución directa.
d) En la parte expositiva de la escritura se dice lo siguiente: «Cuarto. Deuda de
«Tres Mares, SA» con don F. T. B: 1. Como consecuencia del impago de determinadas
cantidades correspondientes al precio aplazado por la compra a don L. F. T. B. de una
serie de acciones de la Entidad «Termas Pallarés, SA» de que este último era titular, el
Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Medio Cudeyo, Cantabria, dictó el día 30 de diciembre
de 2020 en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales que seguía con el
n.º 734/2020 un Auto por el que despachaba ejecución contra «Tres Mares, SA» por un
principal de 8.996.343,84 euros más la suma de 2.690.000 euros presupuestada para
costas y gastos. 2. Iniciada la ejecución, las partes llegaron a un acuerdo que han
formalizado en un documento privado suscrito en Madrid el día 10 de junio de 2022 y por
virtud del cual «Tres Mares, SA», después de hacerse cargo del pago de unas
cantidades iniciales, reconoce una deuda pendiente de pago con don L. F. T. B. de un
importe de siete millones quinientos cuarenta y cuatro mil novecientos cuarenta y ocho
euros con setenta y dos céntimos de euro (7.544.948,72), que se compromete a pagar
en un plazo de nueve (9) años, contados a partir del día uno de agosto de dos mil
veintidós, mediante nueve cuotas anuales sucesivas que deberán pagarse por «Tres
Mares, SA», la primera de dichas cuotas anuales el día uno de agosto de dos mil
veintitrés y las siguientes el día uno de agosto de los años sucesivos siguientes, hasta el
pago de la última cuota anual, que tendrá lugar el día uno de agosto de dos mil treinta y
uno. El otorgamiento de esta escritura pública tendrá el valor de reconocimiento de esa
deuda de la sociedad «Tres Mares, SA» con el acreedor, pero no modifica en modo
alguno el acuerdo al que antes se ha hecho referencia (…) 4. En garantía de la deuda
aplazada, entre otras, se han acordado igualmente la constitución de las siguientes
garantías, con carácter solidario: (…)».
Es decir, iniciada la ejecución se llegó a un acuerdo de ejecución, por el que se
sustituye el procedimiento de ejecución judicial por un procedimiento de ejecución
convenido, garantizado con sendas garantías hipotecarias y pignoraticias sobre
acciones, de lo que puede deducirse que el pacto de ejecución directa de la hipoteca
debe reputarse especialmente cualificado.
De haber querido el acreedor la inscripción parcial automática de la hipoteca no
habría solicitado la representación del deudor para subsanar defectos, y, por otra parte,
podría haber optado, ante la primera nota de calificación negativa, por manifestar su
voluntad de que se inscribiera la hipoteca sin el indicado pacto.
En otro sentido, como ya dijera la Resolución de 8 de septiembre de 2021, esa
voluntad respecto a esta concreta inscripción parcial podría deducirse de la propia
interposición del recurso contra la calificación registral presentado por la entidad
cve: BOE-A-2023-5934
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 55
