BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32026

usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación
del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se
allane o simplemente no comparezca.
Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse
a priori o con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que
no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente
causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes,
así como –desde la perspectiva no solo formal sino también material– un acreditado
tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar
una transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por
consentimiento de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un
procedimiento donde no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del
que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el
pronunciamiento favorable a las pretensiones del demandante.
En este sentido, cabe plantearse, a la vista de lo anterior, si la sentencia declarativa
de usucapión, en tanto medio de rectificación del Registro, es en cierta manera, una
especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria.
En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la
acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los títulos de
hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción
adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario
acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, en la
medida en que la declaración que la ponga fin alterará el contenido de los libros del
Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, en todo caso, contra el
titular registral para evitar su indefensión.
4. Partiendo de las anteriores premisas, en el presente caso, el procedimiento se
dirige de manera directa contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o
desconocidos de uno de los titulares registrales (al cual pertenece de manera ganancial).
No consta que se haya producido similar emplazamiento respecto del otro titular,
su cónyuge. Es cierto como dice la recurrente que, en el fundamento de Derecho
segundo de la sentencia, se dice que «(...) siendo su titular el finado D. D. A. G.,
casado presuntamente en régimen de gananciales con D.ª E. E. I. Asimismo, consta
que el finado falleció en estado de viudedad (documento n.º 6 de la demanda)». Pero
tal afirmación no excluye, por sí sola, la necesidad de que la demanda se dirija contra
quien también ostenta el carácter de titular registral o sus herederos. En
consecuencia, debe acreditarse que la acción de prescripción extraordinaria ha sido
interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o
indeterminados de doña E. E. I.
Por último, cabe señalar que este supuesto es distinto al contemplado en la
Resolución de 3 de diciembre de 2015 a que hace referencia la recurrente, pues en ese
caso había quedado acreditado en sede judicial y así se reflejaba en la sentencia, que la
viuda era a su vez la heredera universal de su esposo, por lo que confluía en ella el
doble carácter de titular registral y heredera del otro cotitular, lo que no sucede en este
caso, o al menos no puede deducirse del tenor literal de la sentencia.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las

cve: BOE-A-2023-5668
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Núm. 53