BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32025

como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, "no
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
haya sido parte"».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular, (...) no puede deparar efectos
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano
judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses
por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en
defensa de los suyos propios» (Resolución de 14 de marzo de 2018).
Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en
consonancia con el artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral frente a
actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia
de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral
afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido
parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento
determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador
calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de
vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites
seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe
alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya
sido emplazado de forma legal en el procedimiento (Resolución de 11 de noviembre
de 2014).
Es por ello indispensable controlar por parte del registrador, bien que el título que se
presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral del dominio o del derecho que
se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera voluntaria su titular ha
otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien porque se
reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular
registral o sus causahabientes.
3. Respecto al supuesto de adquisición por usucapión, es doctrina consolidada de
esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en «Vistos»), que la usucapión
reconocida judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la
inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la
adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por
usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas
por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al
mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los
requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina
opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que
necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.
Cuando la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción
reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que
existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente. Sin embargo, cuando el

cve: BOE-A-2023-5668
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 53