III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5658)
Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31913
de vida lo hacen porque, del examen de todo el proceso de contratación del préstamo
hipotecario resulta la concurrencia de una serie de circunstancia como la falta de
transparencia, y la imposición del contrato de seguro con una determinada aseguradora
del grupo del prestamista, con unas condiciones de prima única sin alternativas de pago,
sin la contrapartida de una bonificación del tipo de interés, y sin posibilidad de
desistimiento.
4. En cuanto al supuesto concreto objeto de este recurso, debe recordarse, en
primer lugar, que la calificación registral de las escrituras de préstamo hipotecarios
permite denegar la inscripción de aquellas cláusulas que sean contrarias a normas
imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por Sentencia
del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el
Registro de Condiciones Generales de la Contratación (artículo 258.2 Ley Hipotecaria), a
lo que debe añadirse, en materia de calificación de cláusulas abusivas, aquéllas
cláusulas que sean subsumibles de forma objetiva y debidamente fundamentada en la
llamada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley de Defensa de los Consumidores
y Usuarios, sin tener que realizar ningún tipo de ponderación de las circunstancias
concurrentes en el supuesto concreto, que solo pueden ser declaradas abusivas en
virtud de una decisión judicial (vid., entre otras, las Resoluciones de 1 de octubre
de 2010, 13 de septiembre de 2013, 12 de marzo y 22 de julio de 2015, 19 de julio
de 2017, 19 de julio de 2018 y 28 de octubre de 2021).
En consecuencia, el registrador de la Propiedad solo podrá tener en cuenta en su
calificación, en este ámbito, lo que resulte de las estipulaciones y manifestaciones que
consten en la escritura de préstamo hipotecario y, cuando fuera procedente o constare,
de las condiciones de la oferta vinculante incorporada a la misma.
En este sentido, de las cláusulas de la escritura calificada se infiere que, frente el
criterio de la registradora de la Propiedad calificante, nos encontramos antes un producto
o servicio combinado, pues, por un lado, el prestatario manifiesta que es su voluntad
contratar el seguro de vida y, además, se pacta que la parte prestataria puede solicitar la
rescisión unilateral del seguro, dentro de los 30 días siguientes a su formalización del
seguro, destinándose, en ese caso, el importe de la prima a devolver por parte de la
compañía de seguros a la amortización parcial del préstamo (estipulación 1.1), lo que
implica un derecho de desistimiento.
Por otro lado, el ofrecimiento del contrato de seguro de vida con una determinada
compañía, se vincula, no con la concesión del crédito, sino con la contrapartida de una
bonificación al tipo de interés remuneratorio (estipulación 3.2), reforzando el carácter
voluntario del seguro y otros productos, la facultad que se concede al prestamista de
realizar controles periódicos para comprobar el mantenimiento de los productos y
servicios que dan derecho a la bonificación, a los efectos de seguir aplicando la misma
en cada revisión del tipo de interés aplicable.
Este carácter de producto combinado no abusivo no se ve alterado por la
contratación del seguro de vida en la modalidad de prima única, con un coste elevado
que debe ser financiado, sin que conste en la escritura calificada el ofrecimiento de la
posibilidad de contratar un seguro de prima temporal anual renovable, pues tal
circunstancia, aparte de no ser objetivamente ilícita o abusiva, no resulta de los términos
habituales de las escrituras de préstamo hipotecario sino de las ofertas vinculantes, por
lo que queda al margen de la calificación registral.
Por lo demás, siendo válida la estipulación relativa a la contratación del seguro de
vida -combinado- objeto de este recurso, independientemente que por su real naturaleza
sea susceptible de constituir un producto vinculado, y no existiendo impedimento legal
respecto a que un solo préstamo hipotecario se destine a dos finalidades distintas (ej. a
la adquisición de un inmueble y a la reforma del mismo), si las condiciones financieras
son homogéneas; no procede examinar cuáles serían los efectos sobre la
responsabilidad hipotecaria y la posibilidad de practicar una inscripción parcial si la
cláusula fuere ilícita por tratarse realmente de una venta vinculada.
cve: BOE-A-2023-5658
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31913
de vida lo hacen porque, del examen de todo el proceso de contratación del préstamo
hipotecario resulta la concurrencia de una serie de circunstancia como la falta de
transparencia, y la imposición del contrato de seguro con una determinada aseguradora
del grupo del prestamista, con unas condiciones de prima única sin alternativas de pago,
sin la contrapartida de una bonificación del tipo de interés, y sin posibilidad de
desistimiento.
4. En cuanto al supuesto concreto objeto de este recurso, debe recordarse, en
primer lugar, que la calificación registral de las escrituras de préstamo hipotecarios
permite denegar la inscripción de aquellas cláusulas que sean contrarias a normas
imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por Sentencia
del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el
Registro de Condiciones Generales de la Contratación (artículo 258.2 Ley Hipotecaria), a
lo que debe añadirse, en materia de calificación de cláusulas abusivas, aquéllas
cláusulas que sean subsumibles de forma objetiva y debidamente fundamentada en la
llamada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley de Defensa de los Consumidores
y Usuarios, sin tener que realizar ningún tipo de ponderación de las circunstancias
concurrentes en el supuesto concreto, que solo pueden ser declaradas abusivas en
virtud de una decisión judicial (vid., entre otras, las Resoluciones de 1 de octubre
de 2010, 13 de septiembre de 2013, 12 de marzo y 22 de julio de 2015, 19 de julio
de 2017, 19 de julio de 2018 y 28 de octubre de 2021).
En consecuencia, el registrador de la Propiedad solo podrá tener en cuenta en su
calificación, en este ámbito, lo que resulte de las estipulaciones y manifestaciones que
consten en la escritura de préstamo hipotecario y, cuando fuera procedente o constare,
de las condiciones de la oferta vinculante incorporada a la misma.
En este sentido, de las cláusulas de la escritura calificada se infiere que, frente el
criterio de la registradora de la Propiedad calificante, nos encontramos antes un producto
o servicio combinado, pues, por un lado, el prestatario manifiesta que es su voluntad
contratar el seguro de vida y, además, se pacta que la parte prestataria puede solicitar la
rescisión unilateral del seguro, dentro de los 30 días siguientes a su formalización del
seguro, destinándose, en ese caso, el importe de la prima a devolver por parte de la
compañía de seguros a la amortización parcial del préstamo (estipulación 1.1), lo que
implica un derecho de desistimiento.
Por otro lado, el ofrecimiento del contrato de seguro de vida con una determinada
compañía, se vincula, no con la concesión del crédito, sino con la contrapartida de una
bonificación al tipo de interés remuneratorio (estipulación 3.2), reforzando el carácter
voluntario del seguro y otros productos, la facultad que se concede al prestamista de
realizar controles periódicos para comprobar el mantenimiento de los productos y
servicios que dan derecho a la bonificación, a los efectos de seguir aplicando la misma
en cada revisión del tipo de interés aplicable.
Este carácter de producto combinado no abusivo no se ve alterado por la
contratación del seguro de vida en la modalidad de prima única, con un coste elevado
que debe ser financiado, sin que conste en la escritura calificada el ofrecimiento de la
posibilidad de contratar un seguro de prima temporal anual renovable, pues tal
circunstancia, aparte de no ser objetivamente ilícita o abusiva, no resulta de los términos
habituales de las escrituras de préstamo hipotecario sino de las ofertas vinculantes, por
lo que queda al margen de la calificación registral.
Por lo demás, siendo válida la estipulación relativa a la contratación del seguro de
vida -combinado- objeto de este recurso, independientemente que por su real naturaleza
sea susceptible de constituir un producto vinculado, y no existiendo impedimento legal
respecto a que un solo préstamo hipotecario se destine a dos finalidades distintas (ej. a
la adquisición de un inmueble y a la reforma del mismo), si las condiciones financieras
son homogéneas; no procede examinar cuáles serían los efectos sobre la
responsabilidad hipotecaria y la posibilidad de practicar una inscripción parcial si la
cláusula fuere ilícita por tratarse realmente de una venta vinculada.
cve: BOE-A-2023-5658
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Núm. 53
