III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-4478)
Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se deniega el inicio de un expediente previsto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 25826
pronunciamientos tabulares y la realidad extrarregistral, ya sea física o jurídica, no pierde
el carácter sumamente extraordinario –como auténtica excepción a unos de los
principios básicos de nuestro sistema– y así señala en su artículo 198 la Ley Hipotecaria
lo siguiente: «La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y
jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes
procedimientos: (…) 7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido
(…) La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes
regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior
con el mismo objeto que aquél».
Es el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria el que, «ex novo», regula el
procedimiento de reanudación del tracto.
Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial –tras la
desjudicialización de ésta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya
que en caso de oposición debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que
habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria–
que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria
consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan
evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo
y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos
ausentes.
De manera más concreta, el indicado artículo 208 establece en su regla primera que
«no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo
favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del
titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse
mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición,
declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».
En el caso que nos ocupa, el promotor adquiere directamente de los titulares
registrales y de sus herederos por cesión de sus derechos hereditarios, aportando copias
de sus títulos de adquisición, si bien resultando defectos que impiden su inscripción, a
juicio de la registradora.
Como ha quedado señalado, el expediente de reanudación del tracto, por su carácter
excepcional, confiere al registrador facultades de calificación en la averiguación de la
verdadera interrupción del tracto, al expresar además el propio artículo 208 en el número
segundo de su regla segunda que «deberán aportarse por el interesado, junto con los
documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que
justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y
cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición».
La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes
resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice
el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de
una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.
4. Queda, por tanto, circunscrito el presente recurso a determinar si la registradora,
en desarrollo de su imperativa función calificadora, puede suspender la emisión de la
certificación prevista en el expediente de reanudación de tracto sucesivo ante su
evidente improcedencia por ausencia del supuesto de hecho objetivo necesario, esto es,
la ruptura del tracto sucesivo registral.
Debe recordarse que esta Dirección General tiene proclamado que solo procede
denegar el inicio expedientes previstos en la legislación hipotecaria, cuando de manera
palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que
generan su tramitación.
Por tanto, dicha doctrina debe ser aplicada al supuesto de hecho que nos ocupa al
encontramos ante un evidente y palmario supuesto de improcedencia.
Nada modifican las anteriores reflexiones el hecho de que ciertos documentos
complementarios se encuentren regulados por la legislación extranjera, ni la alegación
cve: BOE-A-2023-4478
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Lunes 20 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 25826
pronunciamientos tabulares y la realidad extrarregistral, ya sea física o jurídica, no pierde
el carácter sumamente extraordinario –como auténtica excepción a unos de los
principios básicos de nuestro sistema– y así señala en su artículo 198 la Ley Hipotecaria
lo siguiente: «La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y
jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes
procedimientos: (…) 7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido
(…) La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes
regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior
con el mismo objeto que aquél».
Es el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria el que, «ex novo», regula el
procedimiento de reanudación del tracto.
Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial –tras la
desjudicialización de ésta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya
que en caso de oposición debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que
habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria–
que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria
consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan
evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo
y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos
ausentes.
De manera más concreta, el indicado artículo 208 establece en su regla primera que
«no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo
favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del
titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse
mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición,
declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».
En el caso que nos ocupa, el promotor adquiere directamente de los titulares
registrales y de sus herederos por cesión de sus derechos hereditarios, aportando copias
de sus títulos de adquisición, si bien resultando defectos que impiden su inscripción, a
juicio de la registradora.
Como ha quedado señalado, el expediente de reanudación del tracto, por su carácter
excepcional, confiere al registrador facultades de calificación en la averiguación de la
verdadera interrupción del tracto, al expresar además el propio artículo 208 en el número
segundo de su regla segunda que «deberán aportarse por el interesado, junto con los
documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que
justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y
cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición».
La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes
resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice
el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de
una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.
4. Queda, por tanto, circunscrito el presente recurso a determinar si la registradora,
en desarrollo de su imperativa función calificadora, puede suspender la emisión de la
certificación prevista en el expediente de reanudación de tracto sucesivo ante su
evidente improcedencia por ausencia del supuesto de hecho objetivo necesario, esto es,
la ruptura del tracto sucesivo registral.
Debe recordarse que esta Dirección General tiene proclamado que solo procede
denegar el inicio expedientes previstos en la legislación hipotecaria, cuando de manera
palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que
generan su tramitación.
Por tanto, dicha doctrina debe ser aplicada al supuesto de hecho que nos ocupa al
encontramos ante un evidente y palmario supuesto de improcedencia.
Nada modifican las anteriores reflexiones el hecho de que ciertos documentos
complementarios se encuentren regulados por la legislación extranjera, ni la alegación
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Núm. 43
