III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3955)
Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que no se contiene declaración sobre si se han efectuado o no actividades contaminantes del suelo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 23008
ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe
imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios
jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de
participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar
actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante)
que sirva de base para la declaración de suelo contaminado.
Por contra, sí que se aplica el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales
como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o
instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones
de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o
industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio
se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un
elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad
horizontal, avala su inclusión junto a los supuestos –de inclusión– anteriores.
En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (artículo 98.3) sólo afecta
al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de
cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los
actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a
las transmisiones “mortis causa”, por razón de la posición de los sucesores “mortis
causa”, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante
(recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y
también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 de la
Ley estatal de Suelo) o con licencia (artículo 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como
terminada».
Por tanto, dado que, como se acaba de indicar, la norma en cuestión (artículo 98.3
de la Ley 7/2022) afecta e indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos, y también a
las transmisiones «mortis causa», por razón de la posición de los sucesores «mortis
causa», y por ello afecta a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones
del causante, el recurso, en cuanto sostiene que la omisión de la declaración legal no
impide la inscripción, ni procede exigir tal declaración a los herederos, ha de ser
desestimado y confirmado el defecto señalado en la nota de calificación recurrida.
3. También sostiene el notario recurrente, subsidiariamente, que «la eventual
subsanación habrá de hacerse en un título de la misma clase al presentado o
equivalente».
A este respecto debe recordarse que la nota de calificación, tras señalar como
defecto el de que «de la escritura calificada no resulta cumplido lo prevenido al efecto
por el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 (…)», añadió como observación la de que «se hace
constar que tal manifestación podrá realizarse mediante instancia con firma legitimada
notarialmente o ratificada ante el Registrador que suscribe».
El artículo 253.3 de la Ley Hipotecaria establece que «en los supuestos de
denegación o suspensión de la inscripción del derecho contenido en el título, después de
la nota firmada por el Registrador, hará constar éste, si lo solicita el interesado en la
práctica del asiento, en un apartado denominado “observaciones”, los medios de
subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos subsanables e
insubsanables de que adolezca la documentación presentada a efectos de obtener el
asiento solicitado».
Además, el artículo 222.7 de dicha ley ordena que «los Registradores en el ejercicio
profesional de su función pública deberán informar a cualquier persona que lo solicite en
materias relacionadas con el Registro. La información versará sobre los medios
registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la
soliciten».
Por tanto, tal observación registral no constituye la formulación de un defecto nuevo
que impida la inscripción, sino el ofrecimiento de una posible vía, entre otras, para la
subsanación del defecto ya señalado y el logro de la inscripción pretendida, y por tanto
cve: BOE-A-2023-3955
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Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 23008
ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe
imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios
jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de
participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar
actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante)
que sirva de base para la declaración de suelo contaminado.
Por contra, sí que se aplica el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales
como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o
instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones
de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o
industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio
se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un
elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad
horizontal, avala su inclusión junto a los supuestos –de inclusión– anteriores.
En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (artículo 98.3) sólo afecta
al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de
cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los
actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a
las transmisiones “mortis causa”, por razón de la posición de los sucesores “mortis
causa”, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante
(recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y
también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 de la
Ley estatal de Suelo) o con licencia (artículo 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como
terminada».
Por tanto, dado que, como se acaba de indicar, la norma en cuestión (artículo 98.3
de la Ley 7/2022) afecta e indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos, y también a
las transmisiones «mortis causa», por razón de la posición de los sucesores «mortis
causa», y por ello afecta a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones
del causante, el recurso, en cuanto sostiene que la omisión de la declaración legal no
impide la inscripción, ni procede exigir tal declaración a los herederos, ha de ser
desestimado y confirmado el defecto señalado en la nota de calificación recurrida.
3. También sostiene el notario recurrente, subsidiariamente, que «la eventual
subsanación habrá de hacerse en un título de la misma clase al presentado o
equivalente».
A este respecto debe recordarse que la nota de calificación, tras señalar como
defecto el de que «de la escritura calificada no resulta cumplido lo prevenido al efecto
por el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 (…)», añadió como observación la de que «se hace
constar que tal manifestación podrá realizarse mediante instancia con firma legitimada
notarialmente o ratificada ante el Registrador que suscribe».
El artículo 253.3 de la Ley Hipotecaria establece que «en los supuestos de
denegación o suspensión de la inscripción del derecho contenido en el título, después de
la nota firmada por el Registrador, hará constar éste, si lo solicita el interesado en la
práctica del asiento, en un apartado denominado “observaciones”, los medios de
subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos subsanables e
insubsanables de que adolezca la documentación presentada a efectos de obtener el
asiento solicitado».
Además, el artículo 222.7 de dicha ley ordena que «los Registradores en el ejercicio
profesional de su función pública deberán informar a cualquier persona que lo solicite en
materias relacionadas con el Registro. La información versará sobre los medios
registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la
soliciten».
Por tanto, tal observación registral no constituye la formulación de un defecto nuevo
que impida la inscripción, sino el ofrecimiento de una posible vía, entre otras, para la
subsanación del defecto ya señalado y el logro de la inscripción pretendida, y por tanto
cve: BOE-A-2023-3955
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Núm. 38
