III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3941)
Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de la Palma, por la que se suspende la constancia registral de la terminación de determinados elementos de una propiedad horizontal, por no aportar las coordenadas de la superficie ocupada por el edificio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22865
Por otra parte, como recordó la Resolución de este Centro Directivo de 4 de marzo
de 2020, «la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá
constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de
coordenadas de la finca en que se ubique”.
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca (…)
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada
por la Ley 13/2015, de 24 de junio».
A mayor abundamiento, se da la circunstancia de que en el título calificado,
autodenominado «acta de final de obra parcial», se incorporan los certificados
acreditativos de la finalización completa del edificio en fecha 15 de mayo de 2007, y se le
entrega al notario el libro del edificio en soporte CD, pero solicitando la constancia
registral de la terminación de la obra de sólo algunos de los elementos privativos de la
división horizontal.
Por tanto, no estamos ante un supuesto de edificio en construcción, como alega el
recurrente, sino de edificio terminado hace más de quince años.
El hecho de que el interesado sólo pida la constancia registral de la terminación
respecto de determinados elementos privativos no altera la conclusión anterior.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2023-3941
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22865
Por otra parte, como recordó la Resolución de este Centro Directivo de 4 de marzo
de 2020, «la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá
constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de
coordenadas de la finca en que se ubique”.
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca (…)
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada
por la Ley 13/2015, de 24 de junio».
A mayor abundamiento, se da la circunstancia de que en el título calificado,
autodenominado «acta de final de obra parcial», se incorporan los certificados
acreditativos de la finalización completa del edificio en fecha 15 de mayo de 2007, y se le
entrega al notario el libro del edificio en soporte CD, pero solicitando la constancia
registral de la terminación de la obra de sólo algunos de los elementos privativos de la
división horizontal.
Por tanto, no estamos ante un supuesto de edificio en construcción, como alega el
recurrente, sino de edificio terminado hace más de quince años.
El hecho de que el interesado sólo pida la constancia registral de la terminación
respecto de determinados elementos privativos no altera la conclusión anterior.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2023-3941
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
