III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3935)
Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 12 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22812
V
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 7 de noviembre de 2022 y, por
mantener la calificación impugnada, elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 21, 65 y 326 de la Ley Hipotecaria; 11 y 22 de la Ley 49/2003,
de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 40 del Código Civil, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de
diciembre de 1986, 10 de noviembre de 1987, 14 de octubre de 1998, 22 de marzo
de 1999, 29 de noviembre de 2004 y 5 de octubre de 2016.
1. Presentado en el Registro de la Propiedad el testimonio de un decreto de
adjudicación de determinada finca rústica en procedimiento de ejecutoria penal, la
registradora suspende la inscripción porque considera que el título presentado adolece
de dos defectos: primero, no consta la justificación de las oportunas notificaciones para
el ejercicio del derecho de adquisición preferente que corresponde al arrendatario, y,
segundo, no se indica un domicilio del adjudicatario que cumpla el requisito de
determinación, y que se corresponda con la habitualidad que debe reunir el domicilio
civil.
2. Por lo que se refiere al primero de los defectos, relativo a la justificación de la
notificación al arrendatario, debe confirmarse el criterio de la registradora.
El artículo 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos,
en la redacción dada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dispone que la escritura
pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se
encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
Añade el artículo 22 de la citada ley que: «(…) En toda transmisión ínter vivos de
fincas rústicas arrendadas (…) de porción determinada o de una participación indivisa de
aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a
que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto (…)».
Al efecto, se establece, en el mismo artículo la obligación de que el transmitente
notifique de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y los elementos
esenciales del contrato, precisando el apartado cuarto que «para inscribir en el Registro
de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas,
deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».
En el presente caso consta en el mismo testimonio del decreto de adjudicación que
la finca está arrendada a las personas que se indican. Por ello, debe acreditarse que se
ha notificado de forma fehaciente a los arrendatarios para que puedan, en su caso,
ejercer el derecho de retracto que les concede, sin que a esta conclusión pueda
oponerse la manifestación del recurrente sobre el carácter ficticio o simulado de dicho
arrendamiento, circunstancia ésta sobre la que puede decidirse en reducido marco de
este expediente de recurso.
3. En relación con el segundo defecto expresado por la registradora, relativo a la
indicación del domicilio del adquirente, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria determina que
los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción deben contener todas las circunstancias
necesarias para la práctica de la misma. Por tanto, deben constar las circunstancias
personales de la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripción, es decir, las
recogidas en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, entre
las cuales se encuentra «el domicilio con las circunstancias que lo concreten» -cfr.
artículo 51.9.ªa) del Reglamento Hipotecario-.
En el presente caso, debe confirmarse el defecto, dada la indeterminación del
domicilio del adjudicatario, si bien podrá ser objeto de determinación por instancia
privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se
requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada
cve: BOE-A-2023-3935
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22812
V
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 7 de noviembre de 2022 y, por
mantener la calificación impugnada, elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 21, 65 y 326 de la Ley Hipotecaria; 11 y 22 de la Ley 49/2003,
de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 40 del Código Civil, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de
diciembre de 1986, 10 de noviembre de 1987, 14 de octubre de 1998, 22 de marzo
de 1999, 29 de noviembre de 2004 y 5 de octubre de 2016.
1. Presentado en el Registro de la Propiedad el testimonio de un decreto de
adjudicación de determinada finca rústica en procedimiento de ejecutoria penal, la
registradora suspende la inscripción porque considera que el título presentado adolece
de dos defectos: primero, no consta la justificación de las oportunas notificaciones para
el ejercicio del derecho de adquisición preferente que corresponde al arrendatario, y,
segundo, no se indica un domicilio del adjudicatario que cumpla el requisito de
determinación, y que se corresponda con la habitualidad que debe reunir el domicilio
civil.
2. Por lo que se refiere al primero de los defectos, relativo a la justificación de la
notificación al arrendatario, debe confirmarse el criterio de la registradora.
El artículo 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos,
en la redacción dada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dispone que la escritura
pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se
encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
Añade el artículo 22 de la citada ley que: «(…) En toda transmisión ínter vivos de
fincas rústicas arrendadas (…) de porción determinada o de una participación indivisa de
aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a
que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto (…)».
Al efecto, se establece, en el mismo artículo la obligación de que el transmitente
notifique de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y los elementos
esenciales del contrato, precisando el apartado cuarto que «para inscribir en el Registro
de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas,
deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».
En el presente caso consta en el mismo testimonio del decreto de adjudicación que
la finca está arrendada a las personas que se indican. Por ello, debe acreditarse que se
ha notificado de forma fehaciente a los arrendatarios para que puedan, en su caso,
ejercer el derecho de retracto que les concede, sin que a esta conclusión pueda
oponerse la manifestación del recurrente sobre el carácter ficticio o simulado de dicho
arrendamiento, circunstancia ésta sobre la que puede decidirse en reducido marco de
este expediente de recurso.
3. En relación con el segundo defecto expresado por la registradora, relativo a la
indicación del domicilio del adquirente, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria determina que
los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción deben contener todas las circunstancias
necesarias para la práctica de la misma. Por tanto, deben constar las circunstancias
personales de la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripción, es decir, las
recogidas en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, entre
las cuales se encuentra «el domicilio con las circunstancias que lo concreten» -cfr.
artículo 51.9.ªa) del Reglamento Hipotecario-.
En el presente caso, debe confirmarse el defecto, dada la indeterminación del
domicilio del adjudicatario, si bien podrá ser objeto de determinación por instancia
privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se
requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada
cve: BOE-A-2023-3935
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Núm. 38
