BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22809

La constancia de la situación arrendaticia, es un requisito formal para la inscripción,
por lo tanto, su omisión es calificada por la Ley como defecto subsanable. Con esta
exigencia, se intenta garantizar los derechos de adquisición preferente que los terceros
arrendatarios, tienen en relación con dicha transmisión en cuanto que la finalidad de la
Ley, es dar acceso al dominio al arrendatario cuando se produzca el cambio dominical a
causa de una transmisión inter vivos. El artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre de Arrendamientos Rústicos, en la redacción dada por la Ley 26/2005 de 30
de noviembre, dispone que “En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas
arrendadas... de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el
arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere
el artículo 9.2, tendré derecho de tanteo y retracto...” por tanto, se establece la obligación
de que el transmitente notifique de forma fehaciente al arrendatario su propósito de
enajenar y los elementos esenciales del contrato, precisando el apartado cuarto que
“...Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de
fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece
el apartado anterior…”.
El artículo 11.1, de la Ley, de Arrendamientos Rústicos establece que “la escritura
pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se
encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la
Propiedad”. Esta manifestación sobre la libertad de arrendamientos, tal y como exige la
ley, tiene que ser una declaración expresa y específica, e inequívoca y en consecuencia
que no puede inferirse indirectamente o interpretarse de otros datos o manifestaciones
del documento (Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 11 de diciembre de 1986, 10 de noviembre de 1987, 22 de marzo de 1999).
En el presente supuesto, tratándose de una venta judicial, la Dirección General de
los Registros y del Notariado ha entendido (Resolución de 22 de marzo de 1999) que no
debe exigirse que dicha manifestación la haga el transmitente, ya que la venta no se
realiza por un acto de voluntad sino de autoridad; debiendo bastar en estos supuestos la
declaración realizada por el nuevo propietario, bien en las actuaciones judiciales, bien en
un acto posterior. En este caso, es el propio ejecutado el que realiza tal manifestación
ante el Juzgado, indicando que la finca se encuentra “ocupada por él mismo, así como
por su hijo J. N. P., que paga un alquiler sin que exista contrato de arrendamiento”. Por
tanto, es necesario acreditar que se ha producido la notificación de forma fehaciente a
los arrendatarios para que puedan, en su caso, ejercer el derecho de retracto que les
concede a ley. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 20 de octubre de 2005).
A efectos de la constancia del domicilio como una de las circunstancias personales
del adjudicatario, que debe reflejar el asiento de inscripción, no se cumplen los requisitos
de domicilio civil donde se ejercen los derechos y obligaciones y que constituye la sede
jurídica y legal de las personas.
Se indica en el Mandamiento con fecha de 6 de julio que el adjudicatario tiene su
domicilio en “(…)”, señalando un apartado de correos a efectos de comunicaciones.
El domicilio indicado es genérico, y, por lo tanto, no cumple con los requisitos de
domicilio civil y el principio de especialidad y determinación exigido en nuestro Derecho
Inmobiliario. A efectos de la constancia del domicilio exigida por los artículos 51 del
Reglamento Hipotecario y el 156 del Reglamento Notarial no basta con señalar un
domicilio impreciso y accidental, pues esta expresión es contradictoria, ya que según el
artículo 40 del Código Civil, el domicilio es la residencia habitual. (Artículos 9, 18 de la
Ley Hipotecaria; artículos 51 del Reglamento Hipotecario y el 156 del Reglamento
Notarial; artículos 40 y ss del Código Civil y Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 14 de octubre de 1998, 29 de noviembre de 2004).
Para subsanar el defecto, es necesario que se indique un domicilio del adjudicatario
que cumpla el requisito de determinación, y que se corresponda con la habitualidad que
debe reunir el domicilio civil. Este domicilio se puede indicar en una diligencia que
complemente el Mandamiento, o mediante instancia del adjudicatario con ratificación de

cve: BOE-A-2023-3935
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Núm. 38