BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 34

Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19181

asientos que se cancelaron en su momento con la adjudicación en subasta, la
consecuencia directa que se derivada de esa declaración de «nulidad de todo lo
actuado» acordada por el órgano jurisdiccional.
Esta consecuencia directa implica, a efectos registrales, restituir el historial registral
de la finca hipotecada a la situación en que se encontraba antes del despacho del
testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas
posteriores a la hipoteca, sin que sea exigible la determinación de todas las operaciones
registrales a efectuar. La cancelación en su día de esas inscripciones y anotaciones
posteriores a la hipoteca ejecutada es una consecuencia ope legis de la ejecución
(artículos 674 y 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 134 de la Ley Hipotecaria) y su
revitalización es también una consecuencia ope legis de la nulidad de las actuaciones.
Para practicar esta restitución de la antigua situación registral de la finca hipotecada,
no se estima necesario que los titulares registrales de esos asientos que recobrarían su
vigencia hayan sido oídos en el incidente procesal de oposición, en tanto no son parte en
la relación jurídica derivada del préstamo hipotecario objeto de la ejecución que se
ventila en el incidente y, además, porque esa nulidad de la cancelación de sus asientos
les beneficia ya que el asiento a cancelar ahora no les concedía ningún derecho sino, al
contrario, les privaba de él, y ahora lo recuperarían (artículo 40 de la Ley Hipotecaria in
fine). El asiento ahora cancelado atribuía derechos al propio adjudicatario, que adquirió
el dominio sin esas cargas y gravámenes y que sí debe ser parte en el incidente de
oposición, afectándole, como se ha expuesto anteriormente, solo sí se trata del propio
ejecutante.
Sin embargo, sí se estima necesario que el registrador de la Propiedad notifique a los
últimos titulares registrales de esos asientos revitalizados y, en su caso, a las
autoridades judiciales, la operación registral realizada, de forma semejante a como
establece el artículo 135 de la Ley Hipotecaria respecto de los asientos ulteriores que
pueden afectar a una ejecución.
Ahora bien, al igual que las operaciones registrales de inscripción de la adjudicación
y cancelación de cargas son operación vinculadas, debe también entenderse que las
operaciones registrales de cancelación de los asientos de cancelación de la hipoteca que
dio lugar a la ejecución sobreseída y de las cargas posteriores a ella sólo podrán llevarse
a cabo una vez canceladas las inscripciones de dominio resultante de la adjudicación
acordada o de otra posterior, y necesariamente como consecuencia de dicha
cancelación de la inscripción de dominio.
Por tanto, en el supuesto objeto de este expediente al no ser posible la cancelación
de la inscripción practicada a favor del titular de dominio, no procede la cancelación de
las cancelaciones de la hipoteca ejecutada y de las cargas posteriores a la misma y
anteriores a la inscripción de la adjudicación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de enero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2023-3458
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación registral negativa recurrida, de conformidad
con lo dispuesto en los anteriores fundamentos de Derecho.